Pratiche tecniche e rogito: quando fare le verifiche per non bloccare la vendita

Per non far saltare il rogito, le verifiche tecniche vanno fatte appena decidi di vendere, prima di pubblicare l'annuncio e comunque prima di firmare il compromesso. Il motivo è una questione di calendario: la legge dà al Comune fino a 30 giorni per rispondere a una richiesta di accesso agli atti (art. 25 L. 241/1990) e una sanatoria semplificata si forma in 30-45 giorni (art. 36-bis DPR 380/2001), mentre la delibera del mutuo dell'acquirente resta valida di solito 60-90 giorni (fonte: ING, 2026). Se il problema emerge dopo il preliminare, quei tempi si sommano con una data di rogito già fissata e una caparra in gioco.

Questa guida (aggiornata a settembre 2026) non ripete cosa sono le conformità: spiega quando attivare ogni pratica rispetto a proposta, compromesso e rogito, quanto tempo richiede, cosa chiede il notaio e cosa succede se una difformità spunta all'ultimo. Per venditori privati e agenzie immobiliari.

Perché le pratiche tecniche possono bloccare il rogito?

Perché alcuni documenti sono condizioni di validità dell'atto e altri sono controllati dalla banca che finanzia l'acquisto. Se manca uno di questi pezzi, il notaio non stipula o la banca non eroga.

• Conformità catastale: l'atto deve contenere la dichiarazione che dati e planimetria catastali corrispondono allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Può sostituirla un'attestazione di un tecnico abilitato.
• Estremi del titolo edilizio: per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l'atto è nullo senza gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria (art. 46 DPR 380/2001); per quelli precedenti vale l'art. 40 L. 47/1985, con dichiarazione sostitutiva per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967.
• APE: va allegato all'atto; senza, le parti rischiano da 3.000 a 18.000 € di sanzione (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005).
• Perizia della banca: il perito controlla anche che la planimetria corrisponda allo stato reale e che non ci siano difformità come tramezzi spostati o verande non dichiarate (fonte: ING, settembre 2026).

Cosa sono le due conformità e quali difformità bloccano davvero l'atto è spiegato nella guida su conformità urbanistica e catastale prima del rogito. Qui il punto è un altro: quasi nessuno di questi problemi è irrisolvibile, ma quasi tutti richiedono settimane.

Quando far partire le verifiche: prima della proposta o dopo il compromesso?

Prima della proposta. Il tempo per farlo c'è: nel Sondaggio congiunturale della Banca d'Italia del II trimestre 2026 le agenzie indicano in media 5,2 mesi dall'affidamento dell'incarico alla firma del preliminare. È la finestra in cui il venditore può sistemare le carte senza pressioni.

Dopo la firma, invece, cambiano gli equilibri. Una proposta accettata che contiene gli elementi del preliminare è già un contratto: l'Agenzia delle Entrate chiede di registrarla entro 30 giorni, con 200 € di imposta fissa più lo 0,5% su caparra confirmatoria e acconti (regole per i preliminari firmati dal 2025). Da quel momento c'è una data di rogito concordata, una caparra versata e, spesso, un mutuo con una delibera che scade.

Quanto tempo richiede ogni verifica tecnica?

Ogni pratica ha i suoi tempi, e alcuni dipendono dal Comune. La tabella riassume quelli da mettere in calendario, distinguendo i termini fissati dalla legge dai tempi indicativi di prassi.

I tempi si sommano: prima si recuperano i titoli, poi si confrontano con lo stato reale, poi si sceglie la pratica. Se lo stato di partenza è incerto, conviene iniziare dall'accesso agli atti, che è quasi sempre la voce più lenta.

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Cosa chiede il notaio per il rogito?

Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica l'elenco dei documenti che il venditore deve fornire. La parte tecnica è questa:

• copia dell'atto di acquisto (o della successione);
• planimetria catastale ed eventuali altri documenti catastali;
• provvedimenti edilizi: permesso di costruire, varianti, eventuale condono;
• certificato di agibilità o documentazione che ne attesti la richiesta;
• APE;
• regolamento di condominio e dichiarazione dell'amministratore sulle spese pagate, su quelle straordinarie deliberate e sulle liti in corso;
• documenti sulle ipoteche da cancellare e copia del preliminare.

La dichiarazione dell'amministratore conta più di quanto sembri: chi compra risponde in solido per i contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Le dichiarazioni di conformità degli impianti, invece, non vanno più allegate per legge all'atto dal 2008, ma le parti possono pattuire una garanzia.

Non esiste un termine di legge per consegnare i documenti: farlo appena si fissa la data dà al notaio il tempo di segnalare ciò che manca. L'elenco completo, con dove si recupera ogni documento, è nella checklist dei documenti per vendere casa; sull'APE negli annunci vedi quando l'APE è obbligatorio.

Cosa succede se una difformità emerge tra compromesso e rogito?

Non salta tutto in automatico, ma il margine di manovra si riduce. La giurisprudenza recente distingue tra difformità sanabili e non sanabili.

• Difformità sanabile: per la Cassazione (ord. 18051/2023) il preliminare non si risolve in automatico. Si valuta se la difformità compromette la commerciabilità; l'acquirente che la contesta senza dare al venditore un termine congruo per sistemarla viola la buona fede.
• Il preliminare resta valido: la nullità dell'art. 40 L. 47/1985 riguarda gli atti che trasferiscono la proprietà, non il preliminare (Cass. 428/2026, come riportata da Quotidiano Più). Nel caso deciso, l'acquirente che si era rifiutato di proseguire è stato ritenuto inadempiente e il venditore ha trattenuto la caparra.
• Agibilità mancante: quando manca il certificato di abitabilità, la Cassazione ha ritenuto giustificato il rifiuto di firmare il definitivo, anche se il ritardo dipendeva dal Comune, perché il bene non è quello promesso (ord. 24317/2022).

In pratica le strade sono tre: rinviare il rogito con un accordo scritto firmato da entrambi, fissando chi presenta la pratica ed entro quando; sistemare la difformità prima dell'atto con la pratica corretta (costi e oblazioni nella guida su quanto costa una SCIA in sanatoria); oppure, se la difformità non è sanabile, valutare con un legale la risoluzione. La caparra confirmatoria segue le regole dell'art. 1385 c.c.: chi è inadempiente la perde o la restituisce doppia.

Qual è il piano temporale giusto per venditore e agenzia?

Una sequenza semplice, da adattare al caso. L'idea è arrivare alla proposta con le carte già verificate e usare il periodo tra compromesso e rogito solo per mutuo e documenti notarili.

1. 1

   All'incarico di vendita

   Raccogli atto di provenienza, visura e planimetria catastale, eventuali titoli edilizi in tuo possesso. Se mancano i titoli, fai partire subito l'accesso agli atti in Comune.

2. 2

   Prima dell'annuncio

   Il tecnico fa il sopralluogo e confronta stato reale, titoli e planimetria. Prepara l'APE, che serve già per pubblicare: l'annuncio senza indici energetici costa da 500 a 3.000 € di sanzione (art. 15 c.10 D.Lgs. 192/2005).

3. 3

   Se emergono difformità

   Si sceglie la pratica giusta (aggiornamento DOCFA, CILA o SCIA in sanatoria, agibilità) e la si avvia subito, prima di ricevere proposte.

4. 4

   Alla proposta e al compromesso

   Se una pratica è ancora in corso, scrivilo nel preliminare: chi la segue, entro quando si chiude, cosa succede se non si chiude. Fissa il rogito tenendo conto dei tempi del mutuo.

5. 5

   Tra compromesso e rogito

   Consegna al notaio i documenti appena la data è fissata, chiedi all'amministratore la dichiarazione sulle spese e segui la perizia della banca.

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   Al rogito

   Il notaio verifica gli elementi obbligatori dell'atto: conformità catastale, estremi dei titoli edilizi, APE allegato.

Se hai un preliminare trascritto, ricorda che gli effetti della trascrizione cessano se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data concordata per il rogito e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.): rinviare all'infinito non è una soluzione.

Domande frequenti su pratiche tecniche e tempi del rogito