Nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle case usate in Italia sono saliti del +4,1% rispetto a un anno fa, secondo i dati Idealista pubblicati il 2 luglio 2026 (media nazionale: 1.903 €/mq). Ma per chi deve vendere casa il dato più utile è un altro: secondo il 2° Rapporto Nomisma sul mercato immobiliare, presentato una settimana dopo (9 luglio 2026), una compravendita si chiude oggi in media in meno di 7 mesi, con uno sconto medio del 10,4% tra prezzo richiesto e prezzo di vendita. In un mercato che si muove così in fretta, chi arriva pronto — documenti in regola, APE e conformità catastale già verificati — vende prima e tratta meno al ribasso; chi no, rischia di perdere l'affare o di dover scontare molto di più quando i problemi emergono a trattativa avviata.
Aggiornato a luglio 2026. I dati arrivano da due fonti diverse — Idealista misura i prezzi richiesti negli annunci, Nomisma i valori delle compravendite effettive — e per questo non coincidono esattamente: insieme, però, danno un quadro utile sia a chi deve vendere casa privatamente sia alle agenzie immobiliari che devono consigliare tempi e prezzi ai propri clienti.
Punti chiave
- I prezzi delle case usate in Italia sono cresciuti del +4,1% su base annua nel secondo trimestre 2026 (+0,6% sul trimestre precedente), per una media nazionale di 1.903 €/mq (fonte: Idealista, 2 luglio 2026).
- Milano resta la città più cara (5.165 €/mq) ma mostra il primo segnale di rallentamento (-0,5% nel trimestre); Roma accelera (+1,8%, 3.429 €/mq) (fonte: Idealista, 2 luglio 2026).
- Le compravendite residenziali crescono del +4,4% su base annua nel primo trimestre 2026, ma il tempo medio per chiudere una vendita resta comunque sotto i 7 mesi, con uno sconto medio del 10,4% tra prezzo richiesto e prezzo effettivo (fonte: Nomisma, 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026, 9 luglio 2026).
- Il 47,8% delle compravendite avviene con un mutuo; le nuove erogazioni crescono del +6,6% nel primo trimestre 2026 (fonte: Nomisma, 2026).
- Gli affitti salgono ancora più dei prezzi di vendita: +5,5% su base annua, un massimo storico da quando Idealista monitora il mercato, dal 2012 (fonte: Idealista, 2 luglio 2026).
- Per chi vende: con tempi di chiusura brevi e sconti medi a due cifre, avere APE, planimetria e conformità catastale/urbanistica già verificati riduce il rischio di perdere l'affare o di dover scontare ancora di più in trattativa.
Quanto sono saliti davvero i prezzi delle case nel 2026?
Secondo l'Ufficio Studi di Idealista, nel secondo trimestre 2026 i prezzi richiesti per le case usate sono aumentati in 14 regioni su 20, con Friuli-Venezia Giulia (+2,9%), Veneto (+1,6%) e Lombardia (+1,5%) in testa alla crescita regionale (fonte: Idealista, 2 luglio 2026). A livello nazionale la media è di 1.903 €/mq, +0,6% sul trimestre e +4,1% sull'anno.
Tra le grandi città, però, le dinamiche divergono. Milano resta la più cara d'Italia (5.165 €/mq) ma segna il primo calo trimestrale (-0,5%): un rallentamento che gli analisti di Idealista collegano anche alle condizioni di accesso al credito. Roma invece accelera, con un +1,8% nel trimestre e un prezzo medio di 3.429 €/mq (6ª città più cara del Paese).
| Indicatore | Dato | Fonte |
|---|---|---|
| Prezzo medio case usate (Italia) | 1.903 €/mq (+4,1% annuo, +0,6% trimestre) | Idealista, lug 2026 |
| Prezzo medio Milano | 5.165 €/mq (-0,5% nel trimestre) | Idealista, lug 2026 |
| Prezzo medio Roma | 3.429 €/mq (+1,8% nel trimestre) | Idealista, lug 2026 |
| Compravendite residenziali | +4,4% annuo (I trim. 2026) | Nomisma, lug 2026 |
| Tempo medio di vendita | meno di 7 mesi | Nomisma, lug 2026 |
| Sconto medio su prezzo richiesto | 10,4% | Nomisma, lug 2026 |
| Compravendite con mutuo | 47,8% del totale (+6,6% nuovi mutui I trim. 2026) | Nomisma, lug 2026 |
| Affitti (media Italia) | 15,4 €/mq (+5,5% annuo, massimo storico) | Idealista, lug 2026 |
Perché Idealista e Nomisma danno numeri diversi
Idealista misura i prezzi richiesti negli annunci online; Nomisma misura i valori delle compravendite effettivamente concluse (in questo caso +1,8% per le case in buono stato, +1,4% per quelle in ottimo stato). Sono due fotografie dello stesso mercato prese da angolazioni diverse: la differenza tra "quanto si chiede" e "quanto si vende davvero" è normale, e si riflette proprio nello sconto medio del 10,4% registrato da Nomisma.
Cosa dicono i dati Nomisma sulle compravendite?
Il 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, presentato il 9 luglio 2026, conferma un mercato attivo: le compravendite residenziali crescono del 4,4% su base annua nel primo trimestre, con le nuove costruzioni in forte spinta (+14,6%, anche se restano solo il 6% del mercato totale). Il credito accompagna la crescita: quasi una compravendita su due (47,8%) avviene con un mutuo, e le nuove erogazioni salgono del 6,6% nel trimestre, con un tasso di default ancora contenuto (0,45%).
Sul fronte affitti, Nomisma segnala uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta, con la domanda di locazione cresciuta del 12% in cinque anni (circa 296.000 famiglie in più): un dato coerente con il record degli affitti rilevato da Idealista.
Cosa cambia per chi deve vendere casa?
Con tempi medi di vendita sotto i 7 mesi e uno sconto medio del 10,4% tra prezzo richiesto e prezzo di vendita, il margine di trattativa in un mercato così attivo dipende molto da quanto l'immobile è "pronto" alla vendita. Un APE scaduto, una planimetria non aggiornata o una difformità catastale che emerge durante le verifiche pre-rogito non allungano solo i tempi: diventano spesso un argomento in più per chiedere uno sconto maggiore, o per far saltare la trattativa quando manca il tempo per sistemare tutto prima dell'atto.
Prima di mettere in vendita, conviene far controllare da un tecnico abilitato l'Attestato di Prestazione Energetica — trovi prezzi e tempi nella nostra guida su quanto costa un APE nel 2026 — e verificare la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, il controllo che più spesso rallenta un rogito quando emergono difformità non dichiarate. Per iniziare, parti dalla pagina conformità urbanistica su MioTecnico o da quella dedicata all'APE.
Cosa cambia per le agenzie immobiliari?
Per le agenzie, un mercato che chiude le trattative in meno di 7 mesi premia chi arriva con l'immobile già verificato: meno sorprese in fase di due diligence, meno tempo perso a rincorrere documenti mancanti, un prezzo di partenza più difendibile in trattativa. Vale la pena includere il controllo energetico e catastale nella checklist già dal mandato, non solo prima del rogito: ne parliamo anche nel pezzo sulle lettere di controllo del Catasto sui bonus edilizi, utile per capire cosa verificare quando l'immobile ha avuto lavori recenti, e in quello sulla direttiva case green e l'APE.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi?
Le previsioni di Nomisma indicano una stabilizzazione delle compravendite nel 2026, una possibile flessione nel 2027 e una ripresa attesa nel 2028: nessun crollo imminente, ma nemmeno un'accelerazione garantita nel tempo. Per chi ha intenzione di vendere, questo significa che le condizioni attuali — domanda solida, tempi di chiusura rapidi — non sono scontate a lungo termine: muoversi con la casa già pronta oggi resta la scelta più prudente.
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Domande frequenti
I prezzi delle case continueranno a salire nel 2026?
Le previsioni di Nomisma indicano una stabilizzazione delle compravendite nel 2026, con un possibile rallentamento nel 2027: la crescita dei prezzi osservata nel primo semestre non è garantita per il resto dell'anno, soprattutto nelle città come Milano dove si registrano già i primi segnali di frenata (fonte: Nomisma, Idealista, luglio 2026).
Perché Idealista e Nomisma danno percentuali diverse sui prezzi?
Perché misurano cose diverse: Idealista rileva i prezzi richiesti negli annunci (+4,1% annuo), Nomisma i valori delle compravendite effettivamente concluse (+1,8% per le case in buono stato). La differenza tra le due percentuali riflette proprio lo sconto medio del 10,4% che si negozia tra richiesta e vendita.
Quanto tempo serve per vendere casa nel 2026?
In media meno di 7 mesi, secondo Nomisma. I tempi si allungano quando mancano documenti come l'APE aggiornato o la planimetria conforme, o quando emergono difformità catastali/urbanistiche durante le verifiche pre-rogito.
Conviene vendere casa adesso o aspettare?
Non c'è una risposta valida per tutti: dipende da città, tipologia di immobile e situazione personale. I dati mostrano un mercato attivo con tempi di vendita brevi, ma le previsioni indicano un possibile rallentamento dal 2027: la scelta va valutata con un'agenzia o un tecnico che conosca il mercato locale.
Serve controllare l'APE prima di mettere in vendita casa?
Sì, è consigliato: un APE scaduto o non aggiornato può rallentare il rogito. L'APE resta comunque obbligatorio per legge al momento della vendita, indipendentemente dall'andamento del mercato.
Nota informativa YMYL
Questo articolo è a scopo informativo, aggiornato a luglio 2026. I dati su prezzi, tempi di vendita e mutui sono medie nazionali: l'andamento reale varia molto per città, zona e tipologia di immobile. Prima di decidere se e quando vendere, fatti seguire da un'agenzia immobiliare e verifica i documenti dell'immobile con un tecnico abilitato.
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