La conformità urbanistica e catastale è la verifica che un immobile sia 'in regola' su due piani diversi prima della vendita: che corrisponda ai titoli edilizi con cui è stato costruito e modificato (conformità urbanistica) e che corrisponda alla planimetria depositata al Catasto (conformità catastale). Va controllata prima del rogito perché la dichiarazione di conformità catastale è obbligatoria a pena di nullità dell'atto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985), e perché difformità urbanistiche gravi possono bloccare la compravendita. Sono due conformità distinte e indipendenti: una casa può essere a posto al Catasto ma irregolare in Comune, o viceversa.
Questa guida (aggiornata a giugno 2026) spiega, per privati e agenzie immobiliari, la differenza tra le due conformità, cosa blocca davvero il rogito, cos'è lo stato legittimo dopo il Salva Casa, chi controlla cosa tra notaio e tecnico, e quanto costa sistemare una difformità prima di vendere.
Punti chiave
- Conformità catastale = obbligatoria al rogito. L'atto deve contenere la dichiarazione di conformità di dati e planimetria catastali allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010).
- Conformità urbanistica ≠ conformità catastale. La prima riguarda i titoli edilizi (permesso, CILA, SCIA…); la seconda la planimetria al Catasto. Vanno verificate separatamente: il Catasto ha fini fiscali, non prova la regolarità edilizia.
- Cosa blocca il rogito: la mancanza degli estremi del titolo edilizio in atto (art. 46 DPR 380/2001; art. 40 L. 47/1985), un immobile privo di titolo o in totale difformità, e l'assenza della conformità catastale. Le difformità lievi spesso si sistemano prima.
- Stato legittimo (art. 9-bis DPR 380/2001): è la 'fotografia' legale dell'immobile data dal titolo originario e dall'ultimo intervento; dopo il Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) la verifica è più semplice.
- APE e agibilità: l'APE va allegato all'atto (sanzione 3.000-18.000 €, ma non nullità); l'agibilità non è condizione di vendita.
Cos'è la conformità urbanistica e catastale (in parole semplici)?
La conformità di un immobile non è un concetto unico: è la somma di due verifiche separate. Quando si parla di 'conformità urbanistica e catastale prima del rogito' si intende controllare che la casa sia regolare sia agli occhi del Comune (urbanistica) sia agli occhi del Catasto (catastale).
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli edilizi rilasciati o presentati nella sua storia: licenza o permesso di costruire, CILA, SCIA, condoni. È ciò che dice se esiste o meno un abuso edilizio (fonte: Vendita Sicura / MP Studio Tecnico, 2025).
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati e la planimetria depositati al Catasto (fonte: Notaio Tonalini; Federnotizie, 2017). Attenzione: il Catasto ha una funzione fiscale, non probatoria: una planimetria a posto non dimostra che l'immobile sia regolare in Comune (fonte: Vendita Sicura, 2025).
Il punto che confonde tutti
Le due conformità sono indipendenti. Un appartamento può avere la planimetria catastale perfetta e contemporaneamente una difformità urbanistica (un soppalco mai autorizzato), oppure essere urbanisticamente regolare ma con la planimetria catastale vecchia. Per questo prima di vendere vanno verificate entrambe.
Conformità urbanistica vs conformità catastale: la differenza
| Conformità urbanistica | Conformità catastale | |
|---|---|---|
| Cosa confronta | Stato di fatto ↔ titoli edilizi (Comune) | Stato di fatto ↔ planimetria e dati del Catasto |
| A cosa serve | Dimostra che non ci sono abusi edilizi | Allinea la 'fotografia' fiscale dell'immobile |
| Dove si verifica | Archivio edilizio del Comune (accesso agli atti) | Visura e planimetria catastale (Agenzia delle Entrate) |
| Obbligo al rogito | Vanno citati gli estremi del titolo in atto (art. 46 DPR 380/2001) | Dichiarazione di conformità obbligatoria a pena di nullità (art. 29 c.1-bis L. 52/1985) |
| Chi la sistema | Sanatoria/CILA/SCIA con un tecnico abilitato | Aggiornamento planimetrico (DOCFA) con un tecnico abilitato |
Perché va verificata prima del rogito?
Va verificata prima del rogito perché alcune irregolarità rendono nullo l'atto o fanno saltare la compravendita, e perché scoprirle dal notaio, a pochi giorni dal closing, fa perdere tempo, caparra e fiducia.
La ragione più stringente è la conformità catastale: dal 2010 la legge impone che l'atto di trasferimento contenga, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, introdotto dall'art. 19, comma 14, D.L. 78/2010 conv. L. 122/2010). Se la planimetria non rispecchia la casa, non si può rogitare finché non viene aggiornata (fonte: Studio Tecnico Pagliai, 2025).
Sul fronte urbanistico, la giurisprudenza è più sfumata di quanto si creda: le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 8230/2019) hanno chiarito che la nullità è 'testuale', cioè scatta se mancano in atto gli estremi del titolo edilizio (o se il titolo non esiste affatto), non per ogni difformità materiale rispetto al progetto. In presenza di un titolo reale e citato, l'atto è valido anche se l'immobile ha difformità (fonte: Fondazione Notariato; DLA Piper, 2019). Questo non significa che le difformità non contino: un immobile privo di titolo o in totale difformità non è commerciabile e il notaio non stipula (fonte: Studio Legale Moscarini; Ingenio, 2026).
Per le agenzie immobiliari
La verifica preventiva è il vostro miglior alleato commerciale. Far controllare conformità urbanistica e catastale al momento dell'incarico (non a rogito imminente) evita trattative che saltano, riduce il rischio di responsabilità del mediatore sulle informazioni date e accorcia i tempi. Un immobile 'verificato' si vende prima e meglio.
Cosa blocca davvero il rogito?
Blocca il rogito ciò che impedisce all'atto di essere valido o all'immobile di essere commerciabile. Non tutte le irregolarità hanno lo stesso peso: alcune fermano la firma, altre si gestiscono prima con una pratica.
| Situazione | Blocca il rogito? | Cosa fare prima |
|---|---|---|
| Planimetria catastale non conforme allo stato di fatto | Sì — manca la conformità catastale (nullità, art. 29 c.1-bis L. 52/1985) | Aggiornare la planimetria con DOCFA |
| Mancano gli estremi del titolo edilizio in atto | Sì — nullità testuale (art. 46 DPR 380/2001; Cass. SS.UU. 8230/2019) | Reperire il titolo (accesso agli atti) e citarlo |
| Immobile privo di titolo o in totale difformità (abuso ab origine) | Sì — non commerciabile | Valutare sanatoria; spesso non sanabile |
| Difformità lievi / parziali rispetto al progetto | Spesso no, ma vanno gestite | Sanatoria/CILA/SCIA o tolleranze (Salva Casa) |
| Dati catastali soggettivi errati (intestatario ≠ venditore) | Sì — il notaio verifica la titolarità | Allineare l'intestazione (voltura) |
| APE mancante o scaduto | No (atto valido) | Allegare l'APE: sanzione 3.000-18.000 € |
| Agibilità assente | No — non è condizione di vendita | Informare l'acquirente; valutarla |
Disclaimer (importante)
Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un tecnico abilitato e del notaio. La sanabilità di una difformità, l'esistenza di un abuso e la commerciabilità dell'immobile dipendono dal caso concreto, dai documenti e dalle norme regionali/comunali. Prima di firmare un preliminare o di mettere in vendita, fai verificare lo stato legittimo da un professionista.
Lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis): cos'è dopo il Salva Casa
Lo stato legittimo è la 'fotografia' legale dell'immobile: l'insieme dei titoli edilizi che ne stabiliscono la regolarità. È definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001 e, dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024), è più semplice da dimostrare (fonte: Legislazione Tecnica; BibLus-ACCA, 2024-25).
Prima del Salva Casa serviva ricostruire l'intera catena dei titoli. Oggi lo stato legittimo è dato, in alternativa, dal titolo che ha previsto la costruzione oppure dal titolo dell'ultimo intervento che ha riguardato l'intero immobile, integrati con i titoli successivi per gli interventi parziali. Vi rientrano anche i titoli delle procedure di regolarizzazione (sanatorie), previo pagamento di sanzioni o oblazioni (fonte: art. 9-bis c.1-bis DPR 380/2001; Legislazione Tecnica, 2025).
La verifica dello stato legittimo è il cuore del controllo pre-rogito: è il documento (spesso una Relazione Tecnica Integrata, RTI) con cui un tecnico mette nero su bianco urbanistica e catasto e dice se l'immobile è vendibile così com'è o se serve sistemare qualcosa.
Approfondimento: Salva Casa: quali irregolarità puoi sanare (e quanto costa).
Notaio o tecnico: chi controlla cosa?
Notaio e tecnico hanno ruoli diversi e complementari. In sintesi: il tecnico verifica e sistema la conformità sostanziale (urbanistica e catastale); il notaio verifica la regolarità formale dell'atto e la titolarità, e non stipula se mancano gli elementi obbligatori.
- 1
Il tecnico verifica la conformità catastale
Confronta la planimetria depositata con lo stato di fatto e, se serve, rilascia l'attestazione di conformità che sostituisce la dichiarazione del venditore (art. 29 c.1-bis L. 52/1985).
- 2
Il tecnico verifica la conformità urbanistica
Recupera i titoli edilizi (accesso agli atti in Comune) e fa il sopralluogo per confrontarli con lo stato dei luoghi, individuando eventuali difformità.
- 3
Il tecnico ricostruisce lo stato legittimo
Verifica l'art. 9-bis e, se ci sono irregolarità sanabili, propone la pratica giusta (DOCFA, CILA, SCIA o permesso in sanatoria).
- 4
Il notaio individua gli intestatari catastali
Verifica la loro conformità con i registri immobiliari, cioè la titolarità del venditore.
- 5
Il notaio controlla gli elementi obbligatori dell'atto
Estremi del titolo edilizio (art. 46 DPR 380/2001), conformità catastale, eventuale certificato di destinazione urbanistica per i terreni.
- 6
Il notaio stipula
Solo se i requisiti formali sono soddisfatti; non è tenuto al controllo materiale dello stato dei luoghi, che resta compito del tecnico.
In pratica
Il notaio si fida della documentazione tecnica: se la conformità catastale e gli estremi dei titoli sono in ordine, rogita. Ma se la planimetria è sbagliata o il titolo manca, è il tecnico che deve sistemare prima. Per questo il controllo va fatto all'inizio della trattativa, non alla fine.
Quanto costa sistemare una difformità prima del rogito?
Dipende dal tipo di difformità. Una planimetria catastale da aggiornare costa poche centinaia di euro; una sanatoria urbanistica può costare di più tra onorario, diritti e sanzioni. Ecco i range indicativi 2026.
| Cosa va sistemato | Pratica | Costo indicativo |
|---|---|---|
| Planimetria catastale non aggiornata (stato di fatto ≠ Catasto) | Aggiornamento planimetrico (DOCFA) | Onorario tecnico, di norma 200-600 € + tributi |
| Tolleranze costruttive/esecutive (piccoli scostamenti fino al 24/05/2024) | Attestazione del tecnico (no sanzione) — art. 34-bis | Solo onorario per la verifica |
| Lievi/parziali difformità da SCIA | SCIA in sanatoria (art. 36-bis) | Onorario + sanzione da 1.032 € a 10.328 € (ridotta a 516-5.164 € se conforme all'epoca e oggi) |
| Mancata CILA per opere 'leggere' | CILA tardiva (art. 6-bis c.5) | Onorario + 1.000 € (333,33 € se spontanea a lavori in corso) |
| Recupero titoli mancanti | Accesso agli atti in Comune | Diritti di ricerca/copia comunali (variabili) |
Per il dettaglio dei costi delle singole pratiche vedi: Quanto costa una CILA nel 2026 e Salva Casa: quali irregolarità puoi sanare. Per affidare la verifica a un professionista nella tua zona puoi partire dal servizio Conformità urbanistica di MioTecnico.
Quanto tempo serve per mettere in regola un immobile?
Dipende dalla difformità. Aggiornare una planimetria catastale (DOCFA) richiede in genere pochi giorni una volta fatto il rilievo; una sanatoria urbanistica può richiedere settimane, perché passa dall'accesso agli atti in Comune e dai tempi dello sportello (SUE). La regola d'oro per privati e agenzie è la stessa: anticipare la verifica.
Far partire il controllo al momento dell'incarico o appena prima di mettere in vendita lascia il tempo di sistemare ciò che serve senza pressioni, evitando di scoprire i problemi quando la data del rogito è già fissata e l'acquirente ha la caparra in gioco.
Prossimo passo
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Trova un tecnico verificatoDomande frequenti su conformità e rogito
Domande frequenti
Qual è la differenza tra conformità urbanistica e catastale?
La conformità urbanistica confronta lo stato di fatto con i titoli edilizi del Comune (dice se c'è un abuso); la conformità catastale confronta lo stato di fatto con la planimetria depositata al Catasto. Sono indipendenti: il Catasto ha fini fiscali e non prova la regolarità edilizia.
La conformità catastale è obbligatoria per il rogito?
Sì. L'atto deve contenere la dichiarazione di conformità di dati e planimetria catastali allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010). Se la planimetria non corrisponde, va aggiornata (DOCFA) prima di rogitare.
Si può vendere una casa con difformità urbanistiche?
Dipende. Le difformità lievi o parziali spesso non impediscono il rogito ma vanno gestite; un immobile privo di titolo o in totale difformità non è commerciabile. Per le Sezioni Unite (Cass. 8230/2019) la nullità scatta soprattutto se mancano in atto gli estremi del titolo edilizio.
Cos'è lo stato legittimo di un immobile?
È la fotografia legale dell'immobile data dai titoli edilizi (art. 9-bis DPR 380/2001). Dopo il Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) si dimostra in modo più semplice, anche con il solo titolo dell'ultimo intervento sull'intero immobile più gli interventi parziali successivi.
Chi controlla la conformità: il notaio o il geometra?
Entrambi, con ruoli diversi. Il tecnico (geometra, architetto, ingegnere) verifica e sistema la conformità urbanistica e catastale; il notaio verifica la regolarità formale dell'atto e la titolarità e non stipula se mancano gli elementi obbligatori.
Serve l'APE per il rogito? E l'agibilità?
L'APE va allegato all'atto di vendita; la mancata allegazione comporta una sanzione (3.000-18.000 €) ma non la nullità (d.lgs. 192/2005). L'agibilità non è condizione di commerciabilità: la sua assenza non rende nullo il rogito, ma è bene informarne l'acquirente.
Quanto costa sistemare una difformità prima di vendere?
Aggiornare la planimetria catastale (DOCFA) costa di norma 200-600 € di onorario più tributi; una sanatoria urbanistica costa di più tra onorario, diritti e sanzioni (es. SCIA in sanatoria da 1.032 € ai sensi dell'art. 36-bis). Solo un tecnico, visti i documenti, può dare il costo reale.
Cosa rischia l'agenzia immobiliare se l'immobile non è conforme?
L'agenzia deve fornire informazioni corrette sull'immobile. Verificare conformità e stato legittimo prima di mettere in vendita riduce il rischio di trattative che saltano e di contestazioni, e tutela sia il mediatore sia le parti. La verifica preventiva è prassi consigliata.
Contenuto realizzato con l'ausilio di sistemi di intelligenza artificiale.
Fonti
- DPR 380/2001 art. 9-bis — stato legittimo, BibLus-ACCA (2026)
- Stato legittimo nel Salva Casa — Bollettino di Legislazione Tecnica (2024)
- Conformità catastale e nullità dell'atto (art. 29 c.1-bis L. 52/1985) — Studio Tecnico Pagliai (2025)
- Conformità catastale — Notaio Paolo Tonalini (2025)
- Conformità catastale dopo il D.L. 50/2017 — Federnotizie (2017)
- Differenza conformità urbanistica vs catastale — Vendita Sicura (2025)
- Conformità urbanistica e catastale nella compravendita — MP Studio Tecnico (2025)
- Conformità urbanistica: cos'è e come si attesta — BibLus-ACCA (2026)
- Art. 46 DPR 380/2001 — nullità per mancata menzione del titolo, Brocardi.it (2026)
- Menzioni urbanistiche e nullità — Cass. SS.UU. n. 8230/2019, DLA Piper (2019)
- La nullità urbanistica alla luce delle Sezioni Unite — Fondazione Notariato (2019)
- Certificazioni tecniche e nullità dei rogiti (APE, catasto, agibilità) — Ingenio (2026)
- Difformità catastali vs abusi: quali bloccano il rogito — Studio Legale Moscarini (2026)
- APE obbligatorio per il rogito, validità e sanzioni — Certificato-Energetico.it (2026)
- Decreto Salva Casa D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 — ANCE (2024)
