Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) permette di regolarizzare alcune irregolarità edilizie minori della tua casa: piccole tolleranze costruttive ed esecutive, lievi difformità rispetto al progetto e certi cambi di destinazione d'uso. Serve soprattutto a chi deve vendere o comprare un immobile con piccole difformità che bloccavano il rogito. Non è un condono: gli abusi gravi restano fuori, e ogni caso va valutato da un tecnico abilitato.
Questa guida (aggiornata a giugno 2026) spiega in modo chiaro cosa il Salva Casa consente davvero di sanare, con quale titolo edilizio e a che costo indicativo, e soprattutto cosa NON si può sanare.
Punti chiave
- Cos'è: il Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024, in vigore dal 28/07/2024) ha modificato il Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) per semplificare la regolarizzazione di difformità lievi.
- Tolleranze costruttive: piccoli scostamenti dal progetto (entro 2-6% delle misure, in base ai metri quadri) realizzati entro il 24 maggio 2024 non sono più violazioni (art. 34-bis).
- Lievi difformità: con il nuovo art. 36-bis puoi sanare parziali difformità e variazioni essenziali tramite SCIA o permesso di costruire in sanatoria, con una 'doppia conformità' semplificata (conformità urbanistica al momento della domanda + conformità edilizia all'epoca dei lavori).
- Cambio d'uso: il cambio di destinazione d'uso senza opere è ora più semplice (edilizia libera nella stessa categoria, di norma SCIA tra categorie compatibili), nei limiti delle leggi regionali e dei piani comunali.
- Cosa NON sana: abusi totali, nuove costruzioni abusive e aumenti di superficie o volume in zona vincolata senza autorizzazione paesaggistica. Il Salva Casa non è un condono.
Cos'è il Decreto Salva Casa, in parole semplici?
Il Salva Casa è il D.L. 29 maggio 2024 n. 69, convertito con modifiche nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, in vigore dal 28 luglio 2024. Non è una legge nuova 'da zero': modifica il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) per semplificare la regolarizzazione delle piccole irregolarità che, di fatto, bloccavano molte compravendite. Le regole applicative sono state chiarite dalle Linee guida del MIT del 30 gennaio 2025 (fonte: MIT, Linee guida DL Salva Casa, 2025).
In pratica risolve un problema molto comune: case con una porta spostata, un tramezzo diverso dalla planimetria o una misura leggermente fuori progetto, che risultavano 'non conformi' e creavano problemi al rogito. Il Salva Casa non legalizza gli abusi gravi: interviene solo su difformità lievi e su precise categorie di interventi.
Cosa permette di sanare il Salva Casa (con quale titolo e a che costo)
Il Salva Casa agisce su tre livelli: le tolleranze (irregolarità così piccole da non essere più violazioni), le lievi difformità (che si sanano con una pratica) e i cambi di destinazione d'uso. Ogni livello ha un titolo edilizio e un costo diversi.
| Cosa puoi sanare | Esempi tipici | Con quale titolo | Costo indicativo |
|---|---|---|---|
| Tolleranze costruttive (art. 34-bis, c.1-bis) | Scostamenti di misura, altezza, volume entro il 2-6% (in base ai mq), per opere fino al 24/05/2024 | Nessuna sanatoria: il tecnico attesta la tolleranza | Solo onorario del tecnico per la verifica/attestazione |
| Tolleranze esecutive (art. 34-bis, c.2-bis) | Aperture interne diverse, finiture, diversa collocazione di impianti, irregolarità minime | Attestazione del tecnico (no sanzione) | Solo onorario del tecnico |
| Lievi difformità / parziali difformità da SCIA (art. 36-bis) | Tramezzi diversi dal progetto, piccole modifiche di sagoma non strutturali | SCIA in sanatoria | Onorario tecnico + sanzione pari al doppio dell'aumento di valore venale (min 1.032 €, max 10.328 €; min 516 €, max 5.164 € se conforme sia all'epoca dei lavori sia oggi) |
| Parziali difformità / variazioni essenziali da permesso (art. 36-bis) | Difformità più rilevanti ma compatibili con la disciplina urbanistica | Permesso di costruire in sanatoria | Onorario tecnico + oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, +20% (senza il +20% se conforme sia all'epoca dei lavori sia oggi) |
| CILA tardiva per opere 'leggere' (art. 6-bis, c.5) | Lavori in regime CILA non comunicati a suo tempo (sanziona la mancata comunicazione, non l'opera) | CILA tardiva (fuori dal 36-bis) | Onorario tecnico + 1.000 € (333,33 € se presentata spontaneamente a lavori in corso) |
| Cambio destinazione d'uso senza opere (art. 23-ter) | Tra categorie funzionali compatibili (es. da ufficio ad abitazione, dove ammesso) | SCIA se urbanisticamente rilevante; edilizia libera se nella stessa categoria; nei limiti delle leggi regionali | Onorario tecnico + eventuali diritti/oneri comunali |
I costi del tecnico variano per Comune e complessità: per i dettagli vedi la nostra guida ai costi della CILA 2026.
Importante: il Salva Casa NON è un condono
Non sana gli abusi totali (interi piani o costruzioni realizzati senza alcun titolo), le nuove costruzioni abusive e gli aumenti di superficie o volume in zona vincolata (paesaggistica, storica, ambientale) senza autorizzazione: in queste aree il parere della Soprintendenza resta vincolante e, se negativo, l'abuso non si può sanare (fonte: artt. 32 e 36-bis DPR 380/2001; Ingenio-web, 2025). Ogni situazione è diversa: solo un tecnico abilitato, dopo un sopralluogo e l'analisi dei documenti, può dirti se e come la tua irregolarità rientra nel Salva Casa. Le cifre indicate sono range indicativi, non un preventivo.
Le tolleranze: quando una difformità 'non conta più'
Con il Salva Casa, piccoli scostamenti dalle misure di progetto non sono più considerati violazioni edilizie, se l'opera è stata realizzata entro il 24 maggio 2024. La percentuale ammessa dipende dalla superficie utile dell'unità immobiliare (art. 34-bis, comma 1-bis, DPR 380/2001):
- 2% per unità oltre 500 m²
- 3% per unità tra 300 e 500 m²
- 4% per unità tra 100 e 300 m²
- 5% per unità sotto 100 m²
- 6% per unità sotto 60 m²
Più la casa è piccola, più ampia è la tolleranza ammessa (fonte: art. 34-bis DPR 380/2001; BibLus-ACCA, 2025). Ci sono poi le tolleranze esecutive (comma 2-bis): aperture interne in posizione diversa, finiture, diversa collocazione di impianti e altre irregolarità minime, che non richiedono sanatoria ma vanno attestate dal tecnico. Queste tolleranze non valgono sugli immobili vincolati.
Le lievi difformità: la sanatoria semplificata (art. 36-bis)
La novità più importante è il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001, che introduce un accertamento di conformità semplificato per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Prima servivano due conformità contemporanee (la cosiddetta 'doppia conformità piena'): l'opera doveva essere a norma sia all'epoca dei lavori sia oggi. Era un requisito difficilissimo da soddisfare.
Ora basta una 'doppia conformità attenuata': l'intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia in vigore quando i lavori sono stati realizzati (fonte: art. 36-bis DPR 380/2001; Ingenio-web e Notariato, 2025). Le parziali difformità da SCIA si sanano con SCIA in sanatoria e una sanzione pari al doppio dell'aumento di valore venale (da 1.032 a 10.328 €, ridotta a 516-5.164 € se l'opera è conforme sia all'epoca dei lavori sia oggi); le parziali difformità e variazioni essenziali da permesso si sanano con permesso di costruire in sanatoria e un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20% (fonte: art. 36-bis, comma 5, DPR 380/2001, testo vigente su Normattiva). Gli importi e il metodo di calcolo vanno sempre verificati col tecnico e con l'ufficio tecnico comunale.
Cosa cambia per chi compra o vende casa
Il Salva Casa ha semplificato anche la prova dello stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis, comma 1-bis), cioè la 'carta d'identità edilizia' che dimostra che la casa è in regola. Oggi è sufficiente l'ultimo titolo che ha disciplinato l'intervento sull'intero immobile (più gli eventuali titoli parziali successivi), a condizione che il Comune avesse a suo tempo verificato i titoli precedenti — senza dover ricostruire tutta la storia edilizia dall'origine (fonte: art. 9-bis DPR 380/2001; Bollettino di Legislazione Tecnica, 2025).
Per chi compra: prima di firmare, fai verificare la conformità urbanistica e catastale e lo stato legittimo dell'immobile. Se ci sono lievi difformità, oggi spesso si possono sanare prima del rogito. Per chi vende: mettere in regola le piccole difformità in anticipo evita che la trattativa salti all'ultimo momento.
Prossimo passo
Hai una piccola difformità e non sai se rientra nel Salva Casa?
Trova un tecnico verificatoDomande frequenti sul Salva Casa
Domande frequenti
Il Salva Casa è un condono edilizio?
No. Il Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) non è un condono: non sana gli abusi gravi né le nuove costruzioni abusive. Semplifica solo la regolarizzazione di difformità lievi già esistenti. Ogni caso va valutato da un tecnico.
Quali irregolarità posso sanare con il Salva Casa?
Soprattutto tolleranze costruttive ed esecutive (piccoli scostamenti dal progetto), lievi e parziali difformità e alcune variazioni essenziali, tramite SCIA o permesso di costruire in sanatoria (artt. 34-bis e 36-bis DPR 380/2001). La fattibilità dipende dal singolo caso.
Quanto costa sanare una lieve difformità con il Salva Casa?
Dipende dal tipo di intervento. Oltre all'onorario del tecnico, per la SCIA in sanatoria (art. 36-bis) è prevista una sanzione pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile, tra 1.032 e 10.328 € (ridotta a 516-5.164 € se l'opera è conforme sia all'epoca dei lavori sia oggi). Per le difformità da permesso si paga il doppio del contributo di costruzione, +20%. La CILA tardiva (per opere CILA non comunicate, art. 6-bis) comporta una sanzione di 1.000 € (333,33 € se spontanea a lavori in corso), che regolarizza solo la mancata comunicazione, non l'opera. Solo un preventivo personalizzato è attendibile.
Cosa NON si può sanare con il Salva Casa?
Non si sanano gli abusi totali, le nuove costruzioni abusive e gli aumenti di superficie o volume in zona vincolata senza autorizzazione paesaggistica: in queste aree il parere della Soprintendenza resta vincolante (artt. 32 e 36-bis DPR 380/2001).
Devo comprare casa: cosa controllo dopo il Salva Casa?
Fai verificare da un tecnico la conformità urbanistica e catastale e lo stato legittimo dell'immobile prima del rogito. Se ci sono lievi difformità, valuta con lui se sanarle prima dell'acquisto.
Il cambio di destinazione d'uso è cambiato con il Salva Casa?
Sì. Il Salva Casa ha reso più ampio il cambio d'uso senza opere: all'interno della stessa categoria funzionale è di norma edilizia libera, mentre il passaggio tra categorie funzionali compatibili è in genere soggetto a SCIA quando è urbanisticamente rilevante (art. 23-ter DPR 380/2001). Restano fermi i limiti delle leggi regionali e dei piani comunali, che possono escludere o condizionare alcuni usi (specie ai piani terra). Serve sempre una valutazione tecnica caso per caso.
Posso fare la pratica del Salva Casa da solo?
No. Tolleranze, sanatorie e cambi d'uso richiedono l'asseverazione di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere o perito) iscritto all'Albo, che attesta la conformità sotto la propria responsabilità.
Fonti
- DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), testo coordinato vigente — Normattiva (2025)
- Decreto Salva Casa D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 — ANCE (2024)
- Linee guida DL Salva Casa — MIT (2025)
- Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa (2-6%) — BibLus-ACCA (2025)
- Salva Casa e tolleranze costruttive: parametri e superficie utile — Ingenio-web (2025)
- Art. 36-bis DPR 380/2001: cosa si sana e sanzioni — Agefis (2025)
- Sanzioni in sanatoria art. 36-bis (fasce 1.032-10.328 € e 516-5.164 €), metodo di quantificazione — Studio Tecnico Pagliai (2025)
- Costi e tempi di pagamento della nuova sanatoria (importi vigenti art. 36-bis c.5) — Ingenio-web (2025)
- Doppia conformità piena e attenuata (art. 36 vs 36-bis) — Ingenio-web (2025)
- Salva Casa, sanatoria e accertamento di conformità — Studio del Notariato (2025)
- Cambio destinazione d'uso dopo il Salva Casa (art. 23-ter) — BibLus-ACCA (2025)
- Stato legittimo degli immobili nel DL Salva Casa (art. 9-bis c.1-bis) — Bollettino di Legislazione Tecnica (2025)
- Sanatoria abusi in zona vincolata: limiti del Salva Casa (artt. 32 e 36-bis) — Ingenio-web (2025)
