Affitti brevi a Milano: regole 2026 su CIN, CIR, keybox, imposta di soggiorno e APE

Per affittare un appartamento per brevi periodi a Milano nel 2026 servono cinque cose: la comunicazione di inizio attività (CIA) al Comune prima del primo ospite, da cui nasce il CIR lombardo; il CIN nazionale indicato in ogni annuncio; rilevatori di gas e monossido ed estintori in casa; la registrazione degli ospiti sul portale Alloggiati Web, dopo averli identificati di persona o in videocollegamento; la riscossione dell'imposta di soggiorno, che per le locazioni brevi è di 9,50 € a persona per notte. L'annuncio deve riportare anche la classe energetica, e l'appartamento deve essere in regola con catasto e titoli edilizi.

Questa guida, aggiornata a ottobre 2026, mette in fila gli obblighi lombardi e milanesi. Per il quadro fiscale nazionale (cedolare secca, partita IVA) vedi anche la nostra guida agli affitti brevi 2026.

Quali regole valgono per gli affitti brevi a Milano?

Gli affitti brevi a Milano sono regolati da tre livelli di norme che si sommano:

• Stato. Il D.L. 50/2017 (art. 4) definisce la locazione breve: contratti fino a 30 giorni per uso abitativo, anche con biancheria e pulizia. Il D.L. 145/2023 (art. 13-ter) ha introdotto il CIN, le dotazioni di sicurezza e le sanzioni nazionali. Il TULPS (art. 109) impone di identificare e registrare gli ospiti.
• Regione Lombardia. La L.R. 27/2015 sul turismo, all'art. 38, chiede la comunicazione al Comune, la trasmissione dei flussi turistici e assegna il CIR; l'art. 39 fissa le sanzioni.
• Comune di Milano. Riscuote l'imposta di soggiorno, raccoglie le comunicazioni tramite lo sportello unico e, con il regolamento di polizia urbana, disciplina l'uso dello spazio pubblico, keybox comprese.

Una distinzione utile: se si affittano tre o più appartamenti, dal 2026 l'attività si presume d'impresa. In quel caso la comunicazione non basta e serve la SCIA al SUAP prevista dall'art. 13-ter, comma 8, del D.L. 145/2023, con sanzione da 2.000 a 10.000 € se manca.

Come si ottengono CIN e CIR a Milano?

L'ordine dei passaggi conta, perché il CIN si chiede dopo aver dichiarato l'alloggio alla Regione.

1. 1Comunicazione di inizio attività al Comune. Chi affitta in forma non imprenditoriale presenta la CIA prima di cominciare, tramite lo sportello unico (SUAP) del Comune di Milano, con la documentazione sui requisiti dell'alloggio (art. 38, commi 1 bis e 2, L.R. 27/2015). Una copia va esposta in modo visibile all'interno dell'appartamento.
2. 2CIR dal sistema ROSS1000. Il Comune trasmette la pratica alla Città Metropolitana di Milano, che abilita il locatore al sistema regionale dei flussi turistici ROSS1000: lì compare il Codice identificativo di riferimento, disciplinato dalla D.G.R. XII/169 del 19 aprile 2023. Dallo stesso sistema si comunicano gli arrivi e le presenze per la statistica.
3. 3CIN dal Ministero del Turismo. Con SPID o CIE si accede alla Banca Dati Strutture Ricettive e si chiede il CIN, gratuito, dichiarando i dati catastali e la presenza delle dotazioni di sicurezza.

Un dettaglio che molti testi online non riportano: la L.R. Lombardia 20/2024 ha abrogato sia l'obbligo di pubblicare il CIR negli annunci (art. 38, comma 8 ter) sia la sanzione collegata (art. 39, comma 3 bis). Oggi negli annunci, su qualsiasi canale, e all'esterno dello stabile va indicato il CIN (art. 13-ter, comma 6, D.L. 145/2023). Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 €; se il codice non è esposto o indicato, da 500 a 5.000 € con rimozione dell'annuncio.

Quali dotazioni di sicurezza servono nell'appartamento?

L'art. 13-ter, comma 7, del D.L. 145/2023 chiede in ogni unità affittata per brevi periodi, anche senza partita IVA:

• rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti;
• estintori portatili a norma, uno ogni 200 m² di pavimento o frazione e almeno uno per piano.

Per chi affitta in forma imprenditoriale si aggiungono i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa vigente. La sanzione per ciascuna violazione va da 600 a 6.000 € (comma 9). Il rilevatore va scelto in base all'impianto: se in casa c'è una caldaia o un piano cottura a gas, la posizione corretta è indicata dal produttore. Conviene tenere le dichiarazioni di conformità degli impianti in una cartella pronta per eventuali controlli.

Si possono usare le keybox e il self check-in a Milano?

Qui le regole sono due, e vanno lette insieme.

L'identificazione degli ospiti. L'art. 109 del TULPS obbliga chi dà alloggio, anche con una locazione breve, a ospitare solo persone con un documento d'identità e a comunicarne le generalità alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, o all'arrivo se il soggiorno dura meno di 24 ore. Con la circolare del 18 novembre 2024 il Ministero dell'Interno ha ricordato che la verifica va fatta de visu, escludendo il check-in solo da remoto. Il TAR Lazio aveva dato ragione ai gestori (sentenza 10210/2025), ma il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9101 pubblicata il 21 novembre 2025, ha riformato quella decisione. La sentenza precisa che l'identificazione può avvenire anche con dispositivi di videocollegamento all'ingresso, se permettono di accertare in tempo reale che l'ospite corrisponde al documento; resta esclusa la prassi di raccogliere i documenti online e inviare solo il codice di una keybox.

Le keybox in strada. A inizio dicembre 2025 il Consiglio comunale di Milano ha modificato il regolamento di polizia urbana: da gennaio 2026 le cassette portachiavi sono vietate su suolo pubblico (pali, cartelli, recinzioni) e sulle strutture private che vi si affacciano, come cancelli e grate, e possono essere rimosse. Chi usa una keybox all'interno di uno spazio privato deve comunque rispettare il regolamento di condominio e, soprattutto, l'obbligo di identificazione.

Quanto si paga di imposta di soggiorno a Milano nel 2026?

Per le locazioni brevi la tariffa è di 9,50 € a persona per notte, la stessa di case e appartamenti per vacanze, B&B e affittacamere. L'ha fissata la Giunta con la delibera n. 1418 del 13 novembre 2025 per il 2026 ed è rimasta invariata con la delibera n. 144 del 12 febbraio 2026, che dal 1° aprile ha ritoccato solo alcune tariffe alberghiere.

Cosa deve fare chi affitta:

• chiedere l'imposta all'ospite e rilasciargli ricevuta;
• applicare le esenzioni previste dal Comune, tra cui i minori di 18 anni, gli accompagnatori di persone ricoverate e le persone con disabilità con i loro accompagnatori, raccogliendo il modulo di autocertificazione;
• fare il riepilogo trimestrale e il versamento tramite la piattaforma SoggiorniAmo del Comune, con la dichiarazione annuale entro il 30 giugno dell'anno successivo.

Se l'affitto passa da una piattaforma che dichiara di riscuotere l'imposta, conviene chiedere al Comune cosa resta comunque a proprio carico.

APE, catasto e conformità: cosa deve avere l'appartamento?

Prima di pubblicare l'annuncio conviene controllare tre documenti.

APE. L'attestato di prestazione energetica va prodotto per ogni nuova locazione e messo a disposizione di chi affitta (art. 6, comma 2, D.Lgs. 192/2005). Negli annunci vanno riportati classe energetica e indici di prestazione (comma 8), con un'unica eccezione: le locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno. Per un appartamento affittato tutto l'anno l'eccezione non vale. In Lombardia l'APE si registra nel catasto energetico regionale CENED: costi e tempi a Milano sono nella guida all'APE a Milano, gli obblighi generali in quella sull'APE per vendita e affitto.

Planimetria catastale. Nella richiesta del CIN si dichiarano i dati catastali, e la planimetria depositata deve corrispondere allo stato reale: una parete spostata o una cucina ricavata in un'altra stanza vanno sistemate con una variazione catastale. Come controllarla lo spiega la guida alla planimetria catastale a Milano.

Conformità urbanistica. La CIA va corredata dalla documentazione che dimostra i requisiti dell'alloggio, e l'immobile deve avere destinazione residenziale e corrispondere ai titoli edilizi. Se ci sono lavori mai dichiarati, servono una ricerca in archivio, con l'accesso agli atti a Milano, ed eventualmente una sanatoria: cosa si può regolarizzare con le regole lombarde lo spiega la guida al Salva Casa in Lombardia. Il percorso è lo stesso descritto nella guida alla conformità urbanistica e catastale.

Come si tassano gli affitti brevi nel 2026?

I canoni delle locazioni brevi possono andare in cedolare secca al 26%, ridotta al 21% per una sola unità scelta dal proprietario in dichiarazione (art. 1, comma 63, L. 213/2023). Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi vale per non più di due appartamenti: oltre, l'attività si presume d'impresa (art. 1, comma 17, L. 199/2025), con partita IVA e SCIA. Chi affitta tramite una piattaforma o un intermediario si vede applicare una ritenuta a titolo d'acconto sui canoni incassati. Per il calcolo e la scelta del regime serve il commercialista.

Cosa può fare un tecnico prima di affittare?

Un tecnico abilitato può preparare la casa agli adempimenti che riguardano l'immobile:

• redigere l'APE e registrarlo in CENED, così da avere classe e indici da mettere nell'annuncio;
• confrontare lo stato reale con la planimetria catastale e, se serve, presentare la variazione;
• verificare la conformità urbanistica sui titoli edilizi e indicare la strada per sanare eventuali difformità;
• controllare le dichiarazioni di conformità degli impianti e la posizione di rilevatori ed estintori.

Prima di affidare l'incarico puoi controllare l'iscrizione del professionista nell'albo pubblico del suo ordine o collegio.

Domande frequenti sugli affitti brevi a Milano

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