Salva Casa in Lombardia: cosa si può sanare e cosa ha cambiato la L.R. 20/2024

In Lombardia il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) si applica soprattutto attraverso le regole statali del DPR 380/2001, che valgono direttamente, e attraverso la legge regionale 6 dicembre 2024 n. 20, che ha adeguato la legge urbanistica lombarda (L.R. 12/2005). In pratica: le piccole difformità fatte entro il 24 maggio 2024 possono rientrare nelle tolleranze dal 2 al 6%, le parziali difformità si sanano con la SCIA o il permesso in sanatoria dell'art. 36-bis, con un'oblazione minima di 516 €, e il cambio d'uso senza opere non si comunica più: si fa con SCIA. A differenza della Toscana, la Lombardia non ha tolleranze né oblazioni proprie.

Questa guida, aggiornata a ottobre 2026, spiega cosa vale in Lombardia e a Milano. Per le regole generali del decreto vedi la nostra guida al Salva Casa.

La Lombardia ha recepito il Salva Casa?

Sì, ma in modo diverso da altre Regioni. La Lombardia non ha scritto una legge dedicata: ha inserito l'adeguamento nella L.R. 6 dicembre 2024 n. 20 («Seconda legge di revisione normativa ordinamentale 2024»), pubblicata sul BURL n. 50 del 10 dicembre 2024 ed entrata in vigore il giorno dopo. Le parti che riguardano il Salva Casa sono due:

• l'art. 26 modifica gli artt. 33, 52 e 53 della L.R. 12/2005: aggiunge tra i titoli edilizi la SCIA e il permesso di costruire in sanatoria degli artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001, prevede la SCIA per i cambi d'uso dell'art. 23-ter e abroga i commi 2 e 3 dell'art. 52, che regolavano la vecchia comunicazione del cambio d'uso;
• l'art. 27 modifica la L.R. 7/2017 sui seminterrati: il loro recupero ora richiede una SCIA, non più la comunicazione al Comune.

Gli artt. 28, 29 e 30 della stessa legge toccano altre parti della L.R. 12/2005 (paesaggio, strutture di vendita, strutture per animali da compagnia) e non riguardano le sanatorie.

Tutto il resto viene dalla norma statale. La L.R. 12/2005 non contiene regole proprie sulle tolleranze, né importi diversi per le oblazioni: valgono gli artt. 34-bis e 36-bis del Testo Unico Edilizia. A ottobre 2026 il testo coordinato del Consiglio regionale non segnala sentenze della Corte costituzionale sugli articoli toccati dalla L.R. 20/2024. Anche qui la Lombardia si distingue dalla Toscana, dove la Corte ha corretto la legge regionale sui cambi d'uso.

Sul piano pratico, la Regione ha aggiornato i moduli edilizi unificati (CILA, SCIA, SCIA alternativa, permesso di costruire) con la DGR XII/4246 del 15 aprile 2025 e, per l'agibilità, con la DGR 5001 del 2025. Sono gli stessi moduli che usa il Comune di Milano.

Quali tolleranze costruttive valgono in Lombardia?

Quelle statali, senza aggiunte regionali. L'art. 34-bis del DPR 380/2001 stabilisce che uno scostamento entro il 2% delle misure del titolo edilizio (altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta) non è una violazione. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 la soglia sale con il diminuire della superficie dell'unità:

• 2% oltre 500 m²;
• 3% tra 300 e 500 m²;
• 4% tra 100 e 300 m²;
• 5% sotto i 100 m²;
• 6% sotto i 60 m².

La superficie da considerare è quella autorizzata dal titolo originario, senza contare i frazionamenti successivi. Le tolleranze valgono anche per le misure minime su distanze e requisiti igienico-sanitari. Un esempio: in un bilocale di 52 m² un soffitto alto 2,66 m invece dei 2,70 m di progetto è uno scostamento dell'1,5%, sotto il 2% che vale per tutti.

Ci sono poi le tolleranze esecutive: muri interni eseguiti in modo irregolare, aperture interne in posizione diversa, errori di disegno corretti in cantiere. Valgono solo per gli immobili non vincolati e se non pregiudicano l'agibilità. Non serve una sanatoria: il tecnico le dichiara nella prima pratica utile o in una dichiarazione asseverata da allegare all'atto di vendita. Per le zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità) serve anche l'attestazione sul rispetto delle norme tecniche dell'epoca.

Come funziona la sanatoria in Lombardia dopo il Salva Casa?

Le strade sono quelle nazionali, che l'art. 33 della L.R. 12/2005 ora richiama in modo esplicito:

• SCIA in sanatoria (art. 36-bis o art. 37 del DPR 380/2001) per le opere fatte senza SCIA o in difformità da essa;
• permesso di costruire in sanatoria (artt. 36 e 36-bis) per le parziali difformità dal permesso e per le variazioni essenziali.

Con l'art. 36-bis basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca dei lavori. L'epoca si prova con i documenti indicati dall'art. 9-bis del DPR 380/2001; se mancano, la dichiara il tecnico sotto la propria responsabilità. Sul permesso in sanatoria il Comune ha 45 giorni, trascorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per la differenza con il condono e i costi complessivi vedi la guida a quanto costa una SCIA in sanatoria.

Come cambia la destinazione d'uso a Milano e in Lombardia?

Il cambio d'uso è la parte in cui la legge lombarda ha inciso di più. Prima della L.R. 20/2024 l'art. 52 prevedeva una semplice comunicazione al Comune per i cambi d'uso senza opere. Quei commi sono stati abrogati: oggi, se l'unità passa da una categoria funzionale all'altra senza lavori (o con lavori di edilizia libera), serve una SCIA, come prevede l'art. 23-ter, comma 1-quinquies, del DPR 380/2001. Con lavori, serve il titolo richiesto per quei lavori.

Due regole lombarde restano centrali:

• l'art. 51 della L.R. 12/2005 considera sempre compatibili tra loro, anche in deroga al PGT, le destinazioni residenziale, commerciale di vicinato e artigianale di servizio, oltre a direzionale e ricettiva fino a 500 m² di superficie lorda, e ammette il passaggio dall'una all'altra, salvo le destinazioni escluse dal PGT;
• se il cambio d'uso senza opere non è conforme al piano comunale, l'art. 53 prevede una sanzione pari all'aumento di valore dell'immobile, non inferiore a 1.000 €.

Attenzione ai piani terra. L'art. 23-ter rinvia alle leggi regionali i cambi d'uso delle unità al primo piano fuori terra o seminterrate, e la L.R. 12/2005 non contiene una norma dedicata a questi piani. Per trasformare un ex negozio su strada in abitazione bisogna quindi verificare il PGT di Milano, i requisiti igienico-sanitari (altezze, luce, aerazione) e gli eventuali oneri. Per i seminterrati c'è la L.R. 7/2017, che dopo la L.R. 20/2024 richiede una SCIA.

E i sottotetti: c'entrano con il Salva Casa?

Non direttamente. Il recupero abitativo dei sottotetti in Lombardia è regolato dagli artt. 63-65 della L.R. 12/2005: è ammesso negli edifici destinati a residenza per almeno il 25% della superficie, con un'altezza media ponderale di 2,40 m per ogni unità (2,10 m sopra i 600 metri di quota), ed è classificato come ristrutturazione edilizia. I Comuni possono escludere alcune parti del territorio con delibera.

Il punto da ricordare è che questa legge non sana nulla: serve a ottenere un titolo per lavori futuri. Un sottotetto già trasformato in camera senza pratica va prima valutato con le regole dell'accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis), e solo dopo si può parlare di recupero.

Un esempio: il trilocale con il tramezzo spostato

Prendiamo un trilocale di 75 m² in un condominio degli anni Sessanta. La planimetria catastale e il progetto in archivio mostrano la cucina separata dal soggiorno; nella realtà il tramezzo è stato spostato di un metro e la cucina è diventata più piccola. Il tecnico ricostruisce la storia con l'accesso agli atti a Milano e arriva a una di queste tre risposte:

1. 1La differenza risale alla costruzione. Se il muro è stato realizzato così durante i lavori autorizzati, la diversa posizione di un tramezzo interno può rientrare nelle tolleranze esecutive. Niente sanatoria: basta la dichiarazione del tecnico.
2. 2Il tramezzo è stato spostato dopo, senza pratica. Lo spostamento di un tramezzo non portante è di norma un lavoro da CILA. Se non è mai stata presentata, si regolarizza con una CILA tardiva e la sanzione di 1.000 €. A Milano i diritti di segreteria della CILA sono 75 €; tempi e documenti sono nella guida alla CILA a Milano.
3. 3Il lavoro ha toccato parti strutturali o aumentato la superficie. Qui si valuta la SCIA o il permesso in sanatoria dell'art. 36-bis, con l'oblazione statale.

In tutti e tre i casi va poi allineata la planimetria catastale: cosa controllare è spiegato nella guida alla planimetria catastale a Milano.

Cosa fare prima di vendere o comprare casa in Lombardia?

Al rogito il venditore dichiara la regolarità urbanistica e il notaio verifica i titoli: una difformità scoperta tardi può far slittare l'atto. La sequenza consigliata:

1. 1Recupera i titoli edilizi in Comune (licenze, concessioni, DIA, SCIA, CILA, agibilità). A Milano il Comune mette a disposizione anche un modulo di attestazione della legittima consistenza edilizia.
2. 2Fai rilevare lo stato di fatto e confrontalo con l'ultimo titolo e con la planimetria catastale.
3. 3Classifica ogni differenza: tolleranza, CILA tardiva, sanatoria art. 36-bis o opera da rimuovere.
4. 4Regolarizza prima della vendita, oppure dichiaralo in trattativa con tempi e costi stimati.

Le verifiche sono descritte nella guida alla conformità urbanistica e catastale prima del rogito. Per chi segue le pratiche come professionista, il quadro normativo lombardo aggiornato è nell'aggiornamento sull'edilizia in Lombardia del blog tecniGo.

Quando serve un tecnico?

Sempre. Tolleranze, CILA tardive, SCIA e permessi in sanatoria richiedono l'asseverazione di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere o perito edile iscritto all'albo), che risponde personalmente di quanto dichiara, comprese le date dei lavori. A Milano le pratiche si presentano online dal portale SUE Impresainungiorno, con i moduli unificati regionali. Prima di affidare l'incarico puoi controllare l'iscrizione del professionista nell'albo pubblico del suo ordine o collegio.

Domande frequenti sul Salva Casa in Lombardia

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