Il condono è una legge straordinaria e a termine che ha permesso di regolarizzare anche abusi non conformi alle norme urbanistiche, purché realizzati entro date precise: l'ultimo (D.L. 269/2003) riguardava opere finite entro il 31 marzo 2003, con domande presentate entro il 10 dicembre 2004. Oggi non si possono presentare nuove domande. La sanatoria, cioè l'accertamento di conformità degli artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001, è invece sempre disponibile, ma vale solo per opere conformi alle regole: con la "doppia conformità" piena per gli abusi più gravi, con una conformità alleggerita per le difformità parziali dopo il Salva Casa.
In questa guida (aggiornata a settembre 2026) trovi il confronto punto per punto, cosa hanno sanato i tre condoni, come funziona oggi la sanatoria, quando un abuso non si può regolarizzare e cosa fare se in famiglia c'è una pratica di condono mai conclusa.
Punti chiave
- I condoni sono stati tre: L. 47/1985 (opere finite entro il 1° ottobre 1983), L. 724/1994 (entro il 31 dicembre 1993) e D.L. 269/2003 (entro il 31 marzo 2003). A settembre 2026 nessuna riapertura è stata approvata.
- Il condono ha sanato anche opere non conformi; la sanatoria sana solo opere conformi, cioè abusi soprattutto formali.
- Art. 36: per opere senza permesso o in totale difformità serve la doppia conformità (all'epoca e oggi); se il Comune tace 60 giorni, la domanda è respinta.
- Art. 36-bis (Salva Casa): per difformità parziali e variazioni essenziali basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca; silenzio-assenso in 30 giorni (SCIA) o 45 (permesso).
- Un condono pendente si può ancora chiudere, ma il silenzio-assenso non si forma se la domanda è incompleta o l'abuso non era condonabile (Consiglio di Stato, 2025).
Qual è la differenza tra condono e sanatoria?
La differenza sta in cosa si può regolarizzare. Il condono è una misura eccezionale: per la Corte costituzionale (sent. 196/2004) serve a chiudere "un passato illegale" in vista del rispetto futuro delle regole, e per questo ha ammesso anche opere contrarie ai piani urbanistici, entro limiti di data e di volume. La sanatoria è una procedura ordinaria che richiede la doppia conformità (TAR Calabria 2444/2024, citato da BibLus): il Comune rilascia il titolo che mancava solo se l'opera avrebbe potuto essere autorizzata, cioè se l'abuso è formale e non sostanziale.
| Condono edilizio | Sanatoria (accertamento di conformità) | |
|---|---|---|
| Natura | Legge straordinaria con termini perentori | Procedura ordinaria prevista dal Testo unico edilizia |
| Norme | L. 47/1985, L. 724/1994, D.L. 269/2003 | Artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001 |
| Cosa sana | Anche opere non conformi alle norme urbanistiche (entro date e limiti) | Solo opere conformi alle norme (doppia conformità o conformità alleggerita) |
| Si può chiedere oggi? | No: ultime domande entro il 10/12/2004 | Sì, finché il Comune non ha applicato le sanzioni |
| Quanto si paga | Oblazione fissata dalla legge di ciascun condono più oneri | Oblazione: contributo di costruzione doppio (art. 36) o fasce dell'art. 36-bis |
| Se il Comune tace | Silenzio-assenso: 24 mesi (1985 e 2003), uno o due anni (1994), se la domanda è completa | Art. 36: rigetto dopo 60 giorni. Art. 36-bis: assenso dopo 30 o 45 giorni |
| Effetti penali | L'oblazione pagata per intero estingue i reati edilizi (art. 38 L. 47/1985) | Il permesso in sanatoria dell'art. 36 estingue i reati (art. 45 DPR 380/2001); per il 36-bis è discusso |
Quali sono stati i condoni edilizi e cosa sanavano?
Tre leggi, tre finestre temporali. Chi ha presentato domanda allora può averla ancora aperta; chi non l'ha fatto non può più rimediare con un condono.
| Condono | Opere finite entro | Domande entro | Limiti principali |
|---|---|---|---|
| L. 47/1985 | 1° ottobre 1983 | 30 novembre 1985, poi prorogato con maggiorazioni fino al 1987 | Esclusi gli abusi in contrasto con vincoli di inedificabilità imposti prima dei lavori (art. 33) |
| L. 724/1994 | 31 dicembre 1993 | 31 marzo 1995 | Ampliamenti fino al 30% della volumetria originaria o fino a 750 m³; nuove costruzioni fino a 750 m³ per richiesta |
| D.L. 269/2003 | 31 marzo 2003 | Dall'11 novembre al 10 dicembre 2004 | Come sopra, con tetto di 3.000 m³ complessivi per le nuove costruzioni; nelle aree vincolate solo abusi minori; spazio alle leggi regionali |
Ogni tanto si torna a parlare di un "nuovo condono". A settembre 2026 la situazione è questa: l'emendamento alla legge di bilancio 2026 per riaprire il condono del 2003 è stato trasformato in un semplice ordine del giorno (BibLus, 17 settembre 2026), quindi non è legge. Il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell'edilizia (C. 2826), in esame alla Camera, prevede una data certa per chiudere le pratiche di condono ancora pendenti, ma non apre nuove domande.
Come funziona oggi la sanatoria dopo il Salva Casa?
Dal Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) le strade sono due, in base alla gravità della difformità.
- Art. 36, abusi maggiori: opere realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità. Serve la doppia conformità piena: l'intervento deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie sia di quando è stato costruito sia di quando si presenta la domanda. Si paga come oblazione il contributo di costruzione in misura doppia; se il Comune non risponde entro 60 giorni, la domanda si intende respinta.
- Art. 36-bis, difformità parziali: opere in parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, lavori senza SCIA e variazioni essenziali. Basta la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento dei lavori. Il Comune può chiedere interventi di adeguamento o la rimozione delle parti non sanabili; il titolo si forma per silenzio-assenso dopo 30 giorni (SCIA) o 45 (permesso).
Nelle aree con vincolo paesaggistico il 36-bis richiede il parere vincolante dell'ente di tutela, anche se i lavori hanno creato superfici o volumi. Le piccole differenze di misura, entro le tolleranze dell'art. 34-bis (dal 2% al 6% per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024), non richiedono proprio una sanatoria: per le Linee guida del MIT non sono né sanatoria né condono. Il dettaglio su tolleranze e cambi d'uso è nella guida su cosa si può sanare con il Salva Casa.
Generato con IAQuanto costa: oblazione del condono e della sanatoria?
Il costo ha sempre due parti: l'oblazione dovuta al Comune e l'onorario del tecnico che prepara la pratica. Per la sanatoria le cifre sono fissate dalla legge; per un condono pendente il Comune calcola l'eventuale conguaglio in base alla legge del condono di riferimento.
| Pratica | Oblazione o sanzione | Onorario del tecnico |
|---|---|---|
| SCIA in sanatoria (art. 36-bis) | Doppio dell'aumento di valore venale: da 1.032 a 10.328 € (da 516 a 5.164 € con doppia conformità) | A preventivo |
| Permesso in sanatoria (art. 36-bis) | Doppio del contributo di costruzione, +20% (senza aumento con doppia conformità) | A preventivo |
| Permesso in sanatoria (art. 36) | Contributo di costruzione in misura doppia (se l'intervento è gratuito, quello dell'art. 16) | A preventivo |
| Chiusura di un condono pendente | Conguaglio di oblazione e oneri calcolato dal Comune | Su MioTecnico da 500 €, secondo lo stato del fascicolo |
Per gli onorari medi delle pratiche di sanatoria e per le differenze con la SCIA ordinaria, vedi quanto costa una SCIA e una sanatoria nel 2026.
Disclaimer (importante)
Le informazioni hanno scopo informativo e non sostituiscono la valutazione di un tecnico abilitato. La sanabilità di un abuso dipende dai titoli originari, dall'epoca dei lavori, dalle norme regionali e comunali e dai vincoli dell'area. Gli importi sono quelli di legge o indicativi: l'oblazione esatta la determina il Comune.
Quando un abuso non si può sanare?
Un abuso non si può regolarizzare quando non supera il test di conformità richiesto e non rientra in un condono presentato a suo tempo. I casi più frequenti:
- Opere contrarie al piano urbanistico di oggi: il 36-bis richiede la conformità urbanistica al momento della domanda, quindi un ampliamento che il piano attuale non consente non si sana.
- Abusi maggiori senza doppia conformità: per un'opera senza permesso o in totale difformità, se non rispetta le regole sia di allora sia di oggi, l'art. 36 non si applica.
- Aree vincolate senza parere favorevole: se l'ente di tutela del paesaggio dà parere negativo, la sanatoria non si ottiene.
- Abusi successivi al 31 marzo 2003: nessun condono li copre; resta solo la sanatoria, se possibile.
In questi casi il Comune applica le sanzioni del DPR 380/2001, fino alla demolizione. Prima di comprare casa, o di mettere in vendita la propria, conviene quindi far ricostruire lo stato legittimo: come si fa è spiegato nella guida su conformità urbanistica e catastale prima del rogito.
Hai una pratica di condono mai conclusa: cosa fare?
Succede, per esempio, con le case ereditate: la domanda è stata presentata negli anni Ottanta o Novanta, qualche rata è stata pagata, poi più nulla. La pratica si può ancora chiudere, e conviene farlo prima di vendere o ristrutturare.
- 1
Recupera il fascicolo
Con l'accesso agli atti in Comune ottieni copia della domanda, delle ricevute di versamento e delle eventuali richieste di integrazione rimaste senza risposta.
- 2
Controlla cosa manca
Oblazione versata per intero, oneri, documentazione tecnica e accatastamento: il silenzio-assenso richiede il pagamento di tutte le somme dovute (art. 35 L. 47/1985) e non si forma per il solo passare del tempo se mancano i requisiti (Cons. Stato 2443/2025).
- 3
Verifica i vincoli
Se l'immobile è in area vincolata serve il parere favorevole dell'ente di tutela: senza, non c'è titolo tacito (Cons. Stato 7919/2025).
- 4
Completa e sollecita il Comune
Il tecnico deposita le integrazioni e chiede la conclusione del procedimento con un provvedimento espresso, che la legge impone alle amministrazioni (art. 2 L. 241/1990).
- 5
Usa il titolo per vendere
Con il condono rilasciato hai un titolo in sanatoria da citare nell'atto. Se la pratica è ancora aperta, l'art. 40 L. 47/1985 consente comunque di vendere allegando la domanda e indicando i versamenti delle prime due rate.
Il primo passo è quasi sempre l'accesso agli atti: senza il fascicolo originale non si può capire se la pratica è recuperabile, né quanto resta da pagare.
Prossimo passo
Hai un condono mai chiuso o un abuso da regolarizzare?
Fai valutare la pratica a un tecnicoDomande frequenti su condono e sanatoria
Domande frequenti
Si può ancora fare il condono edilizio nel 2026?
No. I tre condoni (1985, 1994, 2003) hanno termini chiusi: l'ultimo accettava domande fino al 10 dicembre 2004. Le proposte di riapertura discusse nel 2026 non sono state approvate. Oggi per regolarizzare un abuso resta la sanatoria, se l'opera è conforme alle regole.
Che differenza c'è tra condono e sanatoria?
Il condono è una misura straordinaria che ha permesso di regolarizzare anche opere non conformi alle norme urbanistiche, entro date e limiti precisi. La sanatoria (accertamento di conformità) è una procedura ordinaria che vale solo per opere conformi: in sostanza sana gli abusi formali, non quelli sostanziali.
Cos'è la doppia conformità?
È il requisito della sanatoria ordinaria (art. 36 DPR 380/2001): l'opera deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie sia di quando è stata costruita sia di quando si presenta la domanda. Per le difformità parziali, dopo il Salva Casa, basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca (art. 36-bis).
Quanto costa una sanatoria edilizia?
Oltre all'onorario del tecnico si paga un'oblazione: per la SCIA in sanatoria (art. 36-bis) da 1.032 a 10.328 €, ridotta a 516-5.164 € con doppia conformità; per il permesso in sanatoria il doppio del contributo di costruzione, con un aumento del 20% se manca la doppia conformità.
Posso vendere casa con un condono non ancora concluso?
Sì: l'art. 40 L. 47/1985 consente l'atto se si allega la domanda di condono con gli estremi di presentazione e si indicano i versamenti delle prime due rate dell'oblazione. Conviene comunque chiudere la pratica prima: un titolo in sanatoria definitivo rassicura acquirente e banca.
Dopo 24 mesi il condono si intende accolto?
Solo se la domanda era completa, l'oblazione pagata per intero e l'abuso condonabile. Per il Consiglio di Stato (sent. 2443/2025 e 7919/2025) il silenzio-assenso non si forma per il solo passare del tempo, e nelle aree vincolate serve il parere favorevole dell'ente di tutela.
Fonti
- L. 47/1985 artt. 31-40 (primo condono, silenzio-assenso, compravendite) — Normattiva (2026)
- L. 724/1994 art. 39 (secondo condono) — Normattiva (2026)
- D.L. 269/2003 art. 32 conv. L. 326/2003 (terzo condono) — Normattiva (2026)
- DPR 380/2001 art. 36, accertamento di conformità — Normattiva (2026)
- DPR 380/2001 art. 36-bis, sanatoria per parziali difformità (Salva Casa) — Normattiva (2026)
- Linee guida sul D.L. Salva Casa (30 gennaio 2025) — Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (2025)
- Condono edilizio 2026: stato delle proposte e differenza con la sanatoria — BibLus-ACCA (2026)
- Ddl delega Codice dell'edilizia (C. 2826), scheda dei lavori — Camera dei Deputati (2026)
- Cons. Stato sez. II n. 2443/2025, silenzio-assenso sul condono — Lexambiente (2025)
- Cons. Stato n. 7919/2025, condono e domanda completa — LavoriPubblici (2025)
- Sanatoria in materia penale: l'art. 36-bis e l'art. 45 — Ingenio (2026)
