Salva Casa in Toscana: cosa si può sanare con la legge regionale 51/2025

In Toscana il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) si applica attraverso la legge regionale 20 agosto 2025 n. 51, in vigore dal 29 agosto 2025, che ha riscritto la legge urbanistica toscana (L.R. 65/2014). In pratica: le piccole difformità fatte entro il 24 maggio 2024 possono rientrare nelle tolleranze dal 2 al 6%, le parziali difformità si sanano con la doppia conformità attenuata (art. 209-bis) pagando un'oblazione minima di 1.032 o 1.238 €, e i cambi d'uso sono più semplici. Su questi ultimi la Corte costituzionale (sentenza 61/2026) ha tolto alla Regione il rinvio di due anni: le regole statali valgono già oggi.

Questa guida, aggiornata a ottobre 2026, spiega cosa cambia in Toscana rispetto al quadro nazionale e cosa deve fare un proprietario prima di vendere. Per le regole generali del decreto vedi la nostra guida al Salva Casa.

La Toscana ha recepito il Salva Casa?

Sì. Il Consiglio regionale ha approvato la L.R. 20 agosto 2025 n. 51 ("Semplificazioni in materia edilizia. Adeguamento alla normativa statale di riferimento. Modifiche alla l.r. 65/2014"), pubblicata sul Bollettino ufficiale della Regione Toscana n. 54 del 28 agosto 2025 ed entrata in vigore il giorno successivo. Nel preambolo la legge richiama esplicitamente il D.L. 69/2024 e le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture.

Il punto pratico è questo: in Toscana un tecnico non lavora solo sul Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), ma sulla L.R. 65/2014, che disciplina titoli, sanzioni e sanatorie con una numerazione propria. Le tolleranze sono all'art. 198, la sanatoria "piena" all'art. 209, quella semplificata del Salva Casa all'art. 209-bis, le varianti anteriori al 1977 all'art. 206-bis, i cambi d'uso all'art. 99. Le stesse regole valgono in tutti i Comuni toscani, da Firenze a Pistoia e alla Valdinievole; cambiano invece i piani operativi comunali, che possono fissare condizioni proprie.

Quali tolleranze costruttive valgono in Toscana?

La Toscana aveva già una tolleranza propria: l'art. 198, comma 1, della L.R. 65/2014 considera non abusivi gli scostamenti fino al 2% delle misure del titolo (altezze, distacchi, volumi, superfici), anche quando coincidono con le misure minime su distanze e requisiti igienico-sanitari. Con la L.R. 51/2025 si è aggiunta la scala del Salva Casa, ma solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (art. 198, comma 1-bis):

• 2% per unità con superficie utile oltre 500 m²;
• 3% tra 300 e 500 m²;
• 4% tra 100 e 300 m²;
• 5% tra 60 e 100 m²;
• 6% sotto i 60 m².

La superficie da considerare è quella autorizzata dal titolo originario, senza tener conto dei frazionamenti fatti dopo (comma 1-ter). Per le stesse opere non sono violazioni anche le cosiddette tolleranze esecutive (comma 3-bis): edificio realizzato più piccolo, elementi architettonici non strutturali mai costruiti, muri eseguiti in modo irregolare, aperture interne spostate, piccole manutenzioni fatte in modo diverso. Queste ultime valgono solo per immobili non vincolati e se non pregiudicano l'agibilità.

Una differenza da conoscere: nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, il tecnico deve attestare che la tolleranza rispetta le norme tecniche per le costruzioni e trasmettere l'attestazione all'ufficio tecnico regionale tramite lo sportello unico (art. 182-ter). Se l'opera non è conforme né alle norme dell'epoca né a quelle attuali, si apre il procedimento di adeguamento.

Come funziona la sanatoria in Toscana dopo il Salva Casa?

Le strade sono due, come a livello nazionale.

Art. 209, doppia conformità "piena". Per opere fatte senza permesso di costruire o in totale difformità serve la conformità alle regole urbanistiche ed edilizie sia di quando l'opera è stata realizzata sia di oggi. L'oblazione non è inferiore a 1.032 €. Il Comune ha 60 giorni: se tace, la domanda si intende respinta.

Art. 209-bis, doppia conformità "attenuata". È la versione toscana dell'art. 36-bis del DPR 380/2001. Riguarda le parziali difformità dal permesso, le variazioni essenziali e le opere fatte senza SCIA o in difformità dalla SCIA. Basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca. L'epoca dei lavori si prova con i documenti indicati dall'art. 9-bis del DPR 380/2001; se non ci sono, la dichiara il tecnico sotto la propria responsabilità. Sul permesso in sanatoria il Comune deve pronunciarsi in 45 giorni, trascorsi i quali vale il silenzio-assenso.

Gli importi toscani hanno minimi più alti di quelli statali, e il valore dell'immobile lo stima l'ufficio tecnico comunale (a livello statale l'Agenzia delle Entrate). Per capire la differenza con il condono vedi condono e sanatoria: le differenze; per i costi complessivi della pratica, la guida a quanto costa una SCIA in sanatoria.

Cosa ha cambiato la Corte costituzionale sui cambi d'uso?

La L.R. 51/2025 ha riscritto l'art. 99 della L.R. 65/2014, che in Toscana conta sette categorie funzionali: residenziale, industriale e artigianale, commerciale al dettaglio, turistico-ricettiva, direzionale e di servizio, commerciale all'ingrosso e depositi, agricola. Il cambio d'uso dentro la stessa categoria è sempre consentito; quello tra categorie diverse (tranne l'agricola) è consentito per la singola unità immobiliare nelle zone A, B e C, purché non sia a piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra, senza obbligo di nuove aree a standard né di parcheggi.

Il Governo ha impugnato tre punti e la sentenza n. 61 del 2026 (depositata il 30 aprile 2026) gli ha dato ragione:

1. 1Niente rinvio di due anni. La Regione aveva subordinato i nuovi cambi d'uso alle varianti comunali di adeguamento, da approvare entro due anni (art. 252-septies). La Corte ha annullato questa norma: le regole statali si applicano direttamente, anche ai privati.
2. 2Solo "condizioni", non "limitazioni". I Comuni possono fissare condizioni specifiche, ma non limitazioni più incisive del diritto di proprietà.
3. 3Solo oneri secondari. È caduto l'inciso che consentiva di chiedere anche gli oneri di urbanizzazione primaria: per il cambio d'uso tra categorie restano dovuti quelli secondari.

La Regione ha poi adeguato il testo con la L.R. 31 luglio 2026 n. 18 (BURT n. 43 del 4 agosto 2026), che scrive nell'art. 99 che questi cambi d'uso non pagano gli oneri di urbanizzazione primaria. Le altre modifiche per i tecnici, dal silenzio-assenso sul permesso di costruire alla SCIA in sanatoria, sono riassunte nell'aggiornamento sull'edilizia in Toscana del blog tecniGo.

Attenzione al piano terra: un ex negozio che diventa casa non rientra nel regime agevolato, salvo che il piano operativo comunale individui le aree in cui è ammesso (art. 99, comma 3). È uno dei casi in cui il parere di un tecnico che conosce il piano del proprio Comune fa la differenza.

Quali esempi pratici rientrano (e quali no)?

Tre casi tipici che un tecnico incontra in Toscana:

• Appartamento di 75 m² con un soggiorno lungo 4,85 m invece dei 5,00 m del progetto. Lo scostamento è del 3%: per opere realizzate entro il 24 maggio 2024 rientra nella tolleranza del 5% prevista per le unità tra 60 e 100 m². Non serve sanatoria, ma una dichiarazione del tecnico; in zona sismica anche l'attestazione dell'art. 182-ter.
• Tramezzo spostato e bagno ricavato senza pratica negli anni '90. Se oggi è conforme al piano urbanistico e all'epoca rispettava le norme edilizie, si valuta la SCIA in sanatoria dell'art. 209-bis, con oblazione tra 1.238 e 10.328 € decisa dal Comune.
• Veranda chiusa in area con vincolo paesaggistico. Qui il Comune deve chiedere il parere vincolante dell'autorità paesaggistica e della Soprintendenza; se la compatibilità non c'è, la sanatoria non è possibile. Il Salva Casa non è un condono.

Cosa deve fare un proprietario toscano prima di vendere?

Il momento giusto per scoprire una difformità è prima di firmare il preliminare, non davanti al notaio. La sequenza consigliata:

1. 1Recupera i titoli edilizi con l'accesso agli atti in Comune: licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, CILA e agibilità. A Pistoia e in Valdinievole moduli e costi sono nella guida all'accesso agli atti a Pistoia.
2. 2Fai un rilievo dello stato di fatto e confrontalo con l'ultimo titolo e con la planimetria catastale (cosa controllare nella planimetria).
3. 3Prepara l'APE, che in Toscana il certificatore trasmette alla Regione sul SIERT (APE a Pistoia: costi e documenti).
4. 4Classifica ogni differenza: tolleranza (art. 198), sanatoria (art. 209-bis o 209), variante anteriore al 1977 (art. 206-bis) o opera da rimuovere.
5. 5Regolarizza prima della vendita, oppure dichiaralo in trattativa con tempi e costi stimati.

Le verifiche da fare sono le stesse descritte nella guida alla conformità urbanistica e catastale prima del rogito; per l'elenco completo dei documenti vedi la checklist per vendere casa.

Quando serve un tecnico?

Sempre, nella pratica. Tolleranze, SCIA e permessi in sanatoria richiedono l'asseverazione di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere o perito edile iscritto all'albo), che risponde personalmente di quanto dichiara, comprese le date dei lavori. Prima di affidare l'incarico puoi controllare l'iscrizione del professionista nell'albo pubblico del suo ordine o collegio. Un tecnico della zona conosce anche il piano operativo e le prassi del Comune, che pesano molto su cambi d'uso e tempi.

Domande frequenti sul Salva Casa in Toscana

Contenuto realizzato con l'ausilio di sistemi di intelligenza artificiale.