Affitti brevi in Toscana: legge regionale, limiti dei Comuni e cosa serve all'immobile

In Toscana gli affitti brevi sono disciplinati dal Testo unico del turismo, L.R. 31 dicembre 2024 n. 61 (articoli 58-64), che la Corte costituzionale ha confermato con la sentenza 186/2025. Per affittare servono il CIN nazionale, la comunicazione telematica al SUAP (o la SCIA se l'attività è d'impresa) e un alloggio con i requisiti della civile abitazione. In più, i Comuni ad alta densità turistica e tutti i capoluoghi possono fissare zone con limiti e un'autorizzazione di 5 anni per ogni appartamento: Firenze lo fa già, mentre Montecatini Terme e Pistoia ne hanno il potere.

Questa guida, aggiornata a ottobre 2026, è pensata per proprietari e agenzie. Per la parte fiscale (cedolare secca, partita IVA) vedi la nostra guida nazionale agli affitti brevi 2026.

Qual è la legge regionale toscana sugli affitti brevi?

È la L.R. 61/2024, pubblicata sul BURT n. 2 dell'8 gennaio 2025, che ha riunito in un testo unico tutta la disciplina del turismo. Le locazioni turistiche sono nel titolo dedicato:

• art. 58: l'alloggio deve avere i requisiti strutturali e igienico-sanitari delle case di civile abitazione e impianti sicuri e salubri;
• art. 59: i poteri dei Comuni di porre criteri e limiti;
• art. 60: la comunicazione al SUAP per chi affitta in forma non imprenditoriale, contestuale all'inizio dell'attività, con variazioni entro 15 giorni e cessazione entro 30;
• art. 61: la SCIA al SUAP per l'attività in forma imprenditoriale;
• art. 63: le sanzioni regionali.

La legge è stata ritoccata due volte: dalla L.R. 28/2025 e dalla L.R. 16 giugno 2026 n. 9 (BURT n. 35 del 25 giugno 2026), che ha spostato le comunicazioni dal Comune al SUAP competente e ampliato i Comuni che possono porre limiti. Il Governo aveva impugnato diversi articoli, ma con la sentenza n. 186 del 2025 (depositata il 16 dicembre 2025) la Corte costituzionale ha dichiarato non fondate le questioni sull'art. 59 e ha respinto (in parte come non fondate, in parte come inammissibili) anche quelle sugli articoli dedicati alle strutture extra-alberghiere.

Una distinzione da non confondere: la locazione turistica si fa in un'abitazione che resta residenziale. Case e appartamenti per vacanze, affittacamere e B&B sono invece strutture ricettive d'impresa e, per la nuova legge, richiedono la destinazione d'uso turistico-ricettiva (art. 41), con norme transitorie per chi era già attivo.

Un Comune toscano può limitare gli affitti brevi?

Sì, entro paletti precisi. L'art. 59 consente ai Comuni "a più alta densità turistica" e a tutti i capoluoghi di provincia di approvare un regolamento che individua zone o aree con criteri e limiti specifici. I limiti possono consistere in:

• una limitazione dell'attività in determinate zone omogenee;
• un rapporto minimo tra superficie dell'alloggio e numero di ospiti;
• requisiti di qualità su accessibilità, igiene, decoro e connettività.

Nelle zone regolate serve un'autorizzazione comunale di durata quinquennale per ogni unità, e il Comune può fissare un numero massimo di autorizzazioni. I criteri devono rispettare i principi di necessità, proporzionalità e non discriminazione, con l'obiettivo di tutelare il patrimonio storico, il tessuto sociale e l'offerta di case in affitto a lungo termine.

Due garanzie per chi c'è già: chi affittava regolarmente nel 2024 resta escluso dai limiti per un periodo da 3 a 5 anni, deciso dal regolamento; ed è sempre libero, senza autorizzazione, affittare una porzione della casa in cui si ha residenza e domicilio o una singola stanza.

Cosa cambia a Montecatini Terme, Pistoia e in Valdinievole?

Fino al giugno 2026 il potere di porre limiti spettava, oltre ai capoluoghi, solo ai Comuni con l'indice di densità turistica più alto. La L.R. 9/2026 l'ha esteso anche alla classe immediatamente inferiore. La classificazione a cui rinvia la legge è quella ISTAT dei comuni per densità turistica (art. 182 del D.L. 34/2020), pubblicata il 19 gennaio 2022 su dati 2019 e divisa in cinque classi.

In provincia di Pistoia, secondo quel file:

• Montecatini Terme è nella classe più alta (5 su 5), come Chiesina Uzzanese e Abetone Cutigliano;
• Monsummano Terme, Pescia e Lamporecchio sono nella classe 4, quindi possono porre limiti dal 26 giugno 2026;
• Pistoia è in classe 4 ed è comunque capoluogo;
• Buggiano e Massa e Cozzile (classe 3), Pieve a Nievole, Ponte Buggianese, Uzzano e Larciano (classe 2) non rientrano.

Avere il potere non significa averlo già esercitato: i limiti scattano solo con un regolamento comunale approvato dal Consiglio. Prima di comprare un appartamento da mettere a reddito, o di pubblicare il primo annuncio, chiedi al SUAP del Comune se un regolamento è in vigore o in preparazione. Se l'ISTAT aggiornerà la classificazione, anche l'elenco dei Comuni potrà cambiare.

Come funziona il modello di Firenze?

Firenze è il primo grande Comune toscano ad aver usato l'art. 59. Il regolamento per le locazioni turistiche brevi è stato approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025, in vigore dal 31 maggio 2025, e modificato con la delibera n. 28 del 4 giugno 2026. Prevede:

• autorizzazione quinquennale per ogni unità in tutta la città;
• nel nucleo storico (zona A, sottozona A1) e, dal 2026, nelle espansioni otto-novecentesche (sottozone A3 e A4), nuove attività solo per le unità già regolarmente in locazione breve;
• superficie minima di 28 m² per alloggio, camere da almeno 9 m² (un letto) e 14 m² (due letti);
• nella domanda: planimetria asseverata da un tecnico, APE, dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica, conformità degli impianti, norme igienico-sanitarie e antincendio;
• sanzioni da 1.000 a 10.000 € per unità in caso di violazione dei requisiti;
• per chi affittava regolarmente nel 2024, esclusione dai limiti fino al 31 maggio 2028.

È un modello utile anche fuori Firenze: se altri Comuni adotteranno regolamenti simili, la documentazione tecnica dell'immobile diventerà la condizione per lavorare.

Cosa serve all'immobile per affittare in regola?

Quattro controlli prima del primo ospite:

1. 1Conformità urbanistica e catastale. L'alloggio deve corrispondere ai titoli edilizi e alla planimetria catastale: Firenze chiede una dichiarazione espressa e la SCIA imprenditoriale attesta il rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie. Se emergono piccole difformità, la nostra guida al Salva Casa in Toscana spiega tolleranze e sanatorie.
2. 2Requisiti di civile abitazione. Altezze, superfici, aerazione e servizi igienici come per qualsiasi casa (art. 58 L.R. 61/2024).
3. 3Impianti e sicurezza. Impianti a norma e, per legge statale, rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili, uno ogni 200 m² di pavimento e almeno uno per piano (art. 13-ter, comma 7, D.L. 145/2023).
4. 4APE. Firenze lo chiede nella domanda di autorizzazione; quando è obbligatorio in generale lo spiega la guida all'APE per vendita e affitto, e come funziona in Toscana con il SIERT quella sull'APE a Pistoia.

Come si ottiene il CIN in Toscana?

Il CIN (Codice identificativo nazionale) si richiede online, gratuitamente, sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Va indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato, ed esposto all'esterno dello stabile nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici (art. 13-ter, comma 6, D.L. 145/2023). In Toscana al CIN si affianca la comunicazione al SUAP prevista dall'art. 60 della legge regionale: sono due adempimenti distinti, e servono entrambi.

Sul piano fiscale, dal 2026 chi affitta per brevi periodi tre o più appartamenti svolge attività d'impresa: in quel caso in Toscana non basta la comunicazione, serve la SCIA dell'art. 61. Tutti i dettagli su soglie, cedolare e partita IVA sono nella guida nazionale agli affitti brevi 2026.

Quando serve un tecnico?

Quando l'appartamento va messo in regola prima di affittare: rilievo e planimetria asseverata, verifica della conformità urbanistica e catastale (vedi la guida alla conformità prima del rogito), eventuali sanatorie, APE e controllo degli impianti tramite le dichiarazioni di conformità degli installatori. Se invece vuoi trasformare l'alloggio in casa vacanze o affittacamere, serve valutare il cambio di destinazione d'uso verso la turistico-ricettiva. Prima di affidare l'incarico puoi controllare l'iscrizione del professionista nell'albo pubblico del suo ordine o collegio.

Domande frequenti sugli affitti brevi in Toscana

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