Vendere casa/7 min

APE obbligatorio: quando serve per vendere o affittare casa

L'APE è obbligatorio ogni volta che un immobile viene venduto, affittato o donato: va consegnato a chi compra o affitta, allegato al rogito e citato negli annunci. Guida su quando serve, i casi di esenzione, la durata e le sanzioni se manca.

Perito Edile Davide Coppola · Tecnico abilitato · contenuto verificato per MioTecnico/aggiornato settembre 2026

Contenuti verificati su normativa APE (D.Lgs. 192/2005, D.Lgs. 48/2020, DPR 75/2013, Linee guida DM 26/06/2015) e fonti tecniche di settore.

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio ogni volta che un immobile viene venduto, affittato o donato: va consegnato a chi compra o affitta, allegato al rogito (e al contratto di locazione, salvo che si affitti una singola unità immobiliare) e citato negli annunci. Senza APE si rischiano sanzioni da 3.000 a 18.000 € per la vendita e da 500 a 4.000 € per l'affitto, a seconda della durata del contratto (D.Lgs. 192/2005).

In questa guida (aggiornata ad agosto 2026) trovi quando l'APE è obbligatorio, i casi di esenzione, cosa succede se manca negli annunci, quanto dura e quando va rifatto, le sanzioni per vendita e affitto, e cosa cambia per gli affitti brevi.

Punti chiave

Obbligatorio per vendita, affitto, donazione, nuova costruzione e ristrutturazione importante; va citato anche negli annunci immobiliari con classe e indici energetici.
Non serve in pochi casi: successione ereditaria (non è tra i casi dell'art. 6), ruderi dichiarati in atto, immobili isolati sotto i 50 m², box/cantine senza impianti di climatizzazione (art. 3 D.Lgs. 192/2005; DM 26/06/2015).
Dura 10 anni dalla data di rilascio, ma decade prima se ristrutturi in modo da cambiare la prestazione energetica (cappotto, infissi, cambio caldaia).
Sanzioni: vendita senza APE 3.000-18.000 €; locazione oltre 3 anni 1.000-4.000 € (dimezzata sotto i 3 anni: 500-2.000 €); annuncio senza classe energetica 500-3.000 € (D.Lgs. 192/2005).
Il contratto resta valido anche senza APE — non è nullo — ma la sanzione è comunque dovuta, in solido e in parti uguali tra venditore e acquirente.

Cos'è l'APE e perché è obbligatorio?

L'APE è il documento che certifica quanta energia consuma un immobile, collocandolo in una classe da A4 (la più efficiente) a G (la meno efficiente). L'obbligo nasce per rendere confrontabile l'efficienza energetica degli immobili sul mercato, allo stesso modo in cui l'etichetta energetica confronta un frigorifero da un altro: chi compra o affitta deve poter sapere, prima di firmare, quanto 'consuma' la casa (fonte: D.Lgs. 192/2005; BibLus/ACCA, 2026).

Per i dettagli su costi, validità e chi può rilasciarlo, trovi la guida completa quanto costa un APE nel 2026. Qui ci concentriamo su quando è davvero obbligatorio e cosa rischi se manca.

Quando serve l'APE per vendere o affittare casa?

L'APE va prodotto e allegato in questi casi (fonte: art. 6 D.Lgs. 192/2005):

Vendita: va allegato al rogito, sia per l'immobile intero sia per la singola unità immobiliare.
Affitto: va messo a disposizione all'avvio della trattativa e consegnato all'inquilino; nei contratti soggetti a registrazione va inserita la clausola con cui l'inquilino dichiara di averlo ricevuto, mentre la copia va allegata solo se si affitta l'intero edificio, non la singola unità immobiliare (art. 6, commi 2 e 3).
Donazione e altri trasferimenti a titolo gratuito: esclusa la successione ereditaria.
Nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti: quando l'intervento riguarda oltre il 25% della superficie dell'involucro o gli impianti.
Annunci immobiliari: vanno indicati classe energetica e indici di prestazione, salvo gli annunci di affitto di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno (art. 6, comma 8).

Quali sono i casi di esenzione dall'APE?

L'APE non è dovuto in un numero limitato di casi (art. 3 D.Lgs. 192/2005 e Appendice A delle Linee guida del DM 26 giugno 2015):

Immobili acquisiti per successione ereditaria: non è tra i casi (vendita, donazione, nuova locazione) in cui l'art. 6 impone l'APE.
Ruderi e fabbricati allo 'scheletro' strutturale, dichiarati tali in atto.
Fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 m².
Edifici agricoli o industriali non riscaldati, o con riscaldamento solo di processo.
Box, cantine, autorimesse e depositi privi di impianto di climatizzazione.
Edifici di culto e destinati ad attività religiose.

L'esenzione vale per il singolo caso, non per sempre

Una cantina senza impianti oggi è esente, ma se domani la trasformi in una stanza abitabile e la vendi, l'APE serve. Nel dubbio, fai valutare il tuo caso da un tecnico prima di pubblicare un annuncio.

Cosa succede se l'APE manca negli annunci immobiliari?

Chiunque pubblichi un annuncio di vendita o affitto — agenzia, proprietario, portale — deve indicare la classe energetica e gli indici di prestazione dell'immobile. Se mancano, la sanzione amministrativa va da 500 a 3.000 € a carico del responsabile dell'annuncio (fonte: art. 15, comma 10, D.Lgs. 192/2005). L'unica eccezione riguarda gli annunci di affitto di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno (art. 6, comma 8). In pratica conviene avere l'APE pronto prima ancora di scrivere l'annuncio, non solo prima del rogito.

Quanto dura l'APE e quando va rifatto?

L'APE è valido 10 anni dalla data di rilascio (D.Lgs. 192/2005; D.Lgs. 48/2020), ma decade prima se: fai interventi che cambiano la prestazione energetica dell'immobile (cappotto termico, cambio infissi o caldaia, ristrutturazione importante), oppure salti i controlli obbligatori dell'impianto di climatizzazione. Se hai un APE recente e non hai toccato nulla, resta valido fino alla scadenza; se hai ristrutturato dopo averlo ottenuto, va quasi sempre rifatto prima di vendere o affittare.

Cosa rischi se vendi o affitti senza APE?

Vendere o affittare senza APE non rende nullo il contratto — lo ha chiarito il D.L. 'Destinazione Italia' (145/2013) — ma fa scattare sanzioni amministrative, dovute comunque anche dopo la stipula (fonte: art. 6 e 15 D.Lgs. 192/2005).

Caso	Sanzione	Note
Vendita senza APE	3.000 - 18.000 €	Venditore e acquirente, in solido e in parti uguali (art. 6 c. 3); il contratto resta comunque valido
Locazione, singola unità, oltre 3 anni	1.000 - 4.000 €	Le parti, in solido (art. 6 c. 3); il proprietario che non ha prodotto l'APE rischia anche 300-1.800 € (art. 15 c. 9)
Locazione, singola unità, fino a 3 anni	500 - 2.000 €	Sanzione dimezzata rispetto ai contratti più lunghi
Annuncio immobiliare senza classe energetica	500 - 3.000 €	A carico del responsabile dell'annuncio (proprietario o agenzia)

Sanzioni per mancanza di APE (2026). Fonte: D.Lgs. 192/2005, art. 6 e 15.

Disclaimer (importante)

Gli importi delle sanzioni sono quelli previsti dalla norma nazionale; l'applicazione concreta e alcune soglie di dettaglio possono variare in base al singolo caso. Per una valutazione accurata della tua situazione, in particolare se hai già firmato un contratto senza APE, rivolgiti a un tecnico o a un notaio.

Affitti brevi: serve l'APE anche per Airbnb?

Per gli affitti brevi la legge non prevede un'esenzione specifica: l'obbligo di produrre l'APE e consegnarlo vale per ogni nuova locazione (art. 6, comma 2, D.Lgs. 192/2005). Cambiano però due dettagli. La clausola sull'APE va inserita solo nei contratti soggetti a registrazione, e i contratti ad uso abitativo che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno tra le stesse parti non vanno registrati (fonte: Agenzia delle Entrate). Gli annunci di affitto di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno, poi, non devono riportare la classe energetica (art. 6, comma 8). Conviene comunque avere l'APE pronto: è un costo contenuto rispetto al rischio di sanzione, e rassicura chi prenota.

Se vuoi approfondire i costi per la tua zona, leggi anche la guida locale APE a Milano: costi, tempi e documenti. Se stai per vendere e vuoi verificare anche la parte catastale, può interessarti conformità urbanistica e catastale prima del rogito.

Se devi vendere o affittare e non hai ancora l'APE, sul nostro sito trovi il servizio APE con un tecnico della tua zona.

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Domande frequenti sull'obbligo di APE

Domande frequenti

Quando è obbligatorio l'APE?

Per vendere, affittare, donare un immobile, per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni importanti, oltre che negli annunci immobiliari. Va allegato al rogito; nell'affitto di una singola unità immobiliare basta la clausola del contratto in cui l'inquilino dichiara di averlo ricevuto.

Quando non serve l'APE?

Per gli immobili ricevuti in successione, perché non rientrano tra i casi dell'art. 6 D.Lgs. 192/2005 (vendita, donazione, nuova locazione). Sono poi esclusi i fabbricati isolati sotto i 50 m², box e cantine senza impianti di climatizzazione e gli edifici di culto (art. 3), oltre ai ruderi dichiarati tali nell'atto (DM 26 giugno 2015, Appendice A).

Cosa rischio se vendo casa senza APE?

Una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 €, dovuta comunque anche dopo il rogito. Il contratto resta però valido: non è nullo.

Cosa rischio se affitto senza APE?

Una sanzione da 1.000 a 4.000 € per contratti oltre 3 anni, dimezzata (500-2.000 €) per contratti più brevi. L'annuncio senza classe energetica costa da 500 a 3.000 €.

Quanto dura l'APE prima di doverlo rifare?

10 anni dalla data di rilascio, a meno che nel frattempo tu non abbia fatto interventi che cambiano la prestazione energetica (cappotto, infissi, caldaia) o saltato i controlli obbligatori dell'impianto: in questi casi decade prima.

Serve l'APE per gli affitti brevi tipo Airbnb?

La legge non prevede un'esenzione specifica: l'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 chiede l'APE per ogni nuova locazione. La clausola nel contratto però serve solo se il contratto va registrato (non va registrato quello ad uso abitativo fino a 30 giorni complessivi l'anno con lo stesso inquilino), e gli annunci di case usate meno di quattro mesi l'anno non devono indicare la classe energetica. Conviene comunque averlo pronto e verificare il proprio caso con un tecnico.

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Fonti

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