Due diligence immobiliare: la checklist tecnica prima di comprare casa

La due diligence immobiliare è l'insieme dei controlli tecnici, documentali e legali da fare prima di firmare la proposta d'acquisto, per sapere se la casa è in regola e quanto ti costerà davvero. I controlli essenziali sono otto: stato legittimo e conformità urbanistica, conformità catastale, agibilità, APE, impianti, vincoli, condominio, ipoteche e provenienza. La casa la verifica un tecnico abilitato, con accesso agli atti in Comune e sopralluogo; titolarità, ipoteche e requisiti formali dell'atto li controlla il notaio. Su MioTecnico un controllo base parte da 150 € e un pacchetto di controlli coordinati da 350 €, più i diritti comunali.

Questa è la checklist completa dal lato di chi compra, aggiornata a settembre 2026: cosa chiedere al venditore, chi controlla cosa, cosa rischi se salti un passaggio e come organizzare la verifica senza perdere la casa che ti piace.

Cos'è la due diligence immobiliare e quando va fatta?

"Due diligence" significa la diligenza dovuta: il controllo che fa chi compra prima di impegnarsi. Per una casa riguarda l'immobile, le carte e i rapporti con altri (condominio, banche, vincoli).

Il momento giusto è prima della proposta d'acquisto. Una proposta accettata di solito vincola entrambe le parti ed è accompagnata da una caparra: se poi ti ritiri senza una ragione prevista dal contratto, il venditore può trattenerla (art. 1385 c.c.).

Se la trattativa corre, puoi firmare una proposta condizionata, per esempio "salvo esito positivo delle verifiche tecniche entro 20 giorni", con la restituzione della caparra se emergono problemi. Fai rivedere la clausola dal tuo tecnico o dal notaio.

Quali controlli fare prima di comprare casa? La checklist in 8 punti

Cosa deve preparare chi vende è nella nostra checklist dei documenti per vendere casa: usala per chiedere tutto al venditore in un colpo solo.

La casa è in regola con Comune e Catasto?

Stato legittimo e conformità urbanistica

È il controllo più importante. Lo stato legittimo è la situazione dell'immobile che risulta dal titolo edilizio che ne ha previsto la costruzione, o da quello dell'ultimo intervento sull'intero edificio, integrato dai titoli successivi (art. 9-bis, comma 1-bis, DPR 380/2001, come modificato dal Salva Casa).

In pratica il tecnico chiede l'accesso agli atti al Comune, recupera i titoli e li confronta con la casa durante il sopralluogo. I costi comunali cambiano da città a città: a Torino, per esempio, la consultazione online di un fascicolo edilizio costa 12,89 € più 7,77 € per ogni provvedimento (Comune di Torino, 2026).

Perché conta tanto? Per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230 del 22 marzo 2019) l'atto è nullo se non cita un titolo edilizio, o se quello citato non esiste o non riguarda quell'immobile. Se il titolo c'è, il contratto è valido anche se la casa non gli corrisponde: il rogito si fa, ma la veranda chiusa senza permesso diventa un problema tuo. Cosa blocca l'atto e come si sistemano le difformità è nella guida su conformità urbanistica e catastale prima del rogito.

Conformità catastale

Dal 1° luglio 2010 l'atto di vendita deve contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione dei venditori che dati e planimetria corrispondono allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985).

La visura catastale si consulta gratis online sul sito dell'Agenzia delle Entrate; la planimetria è riservata a chi ha diritti sull'immobile o a un suo delegato, quindi chiedila al venditore. Ricorda che il catasto ha finalità fiscali: una planimetria aggiornata non prova che le opere siano autorizzate.

Agibilità

Oggi l'agibilità si attesta con la segnalazione certificata di agibilità (SCA), da presentare entro 15 giorni dalla fine dei lavori (art. 24 DPR 380/2001). Per il Consiglio Nazionale del Notariato non è una condizione di validità dell'atto, ma incide in modo rilevante sulla commerciabilità "economica" della casa; nei casi più gravi la sua mancanza può giustificare la risoluzione del contratto o un risarcimento. Chiedi la SCA o il vecchio certificato e falli leggere al tecnico insieme ai titoli edilizi.

APE e impianti: quali documenti chiedere al venditore?

L'APE va messo a disposizione di chi compra fin dall'avvio delle trattative, consegnato alla fine e allegato all'atto; se manca, le parti pagano in solido una sanzione da 3.000 a 18.000 € (art. 6, D.Lgs. 192/2005). Vale al massimo 10 anni, ma decade prima se non sono stati fatti i controlli obbligatori dell'impianto termico. Una classe energetica bassa vuol dire anche bollette alte e, prima o poi, lavori. Casi ed esenzioni sono nella guida su quando l'APE è obbligatorio.

Per gli impianti (elettrico, gas, riscaldamento, idrico) chiedi le dichiarazioni di conformità che l'impresa installatrice rilascia a fine lavori (art. 7, DM 37/2008). Per gli impianti realizzati prima del 27 marzo 2008 e privi di dichiarazione può esserci una dichiarazione di rispondenza, redatta dopo sopralluogo da un professionista iscritto all'albo con almeno cinque anni di esperienza nel settore impiantistico.

Dal 2008 non vanno più allegate all'atto (l'art. 13 del DM 37/2008 è stato abrogato dal D.L. 112/2008) e la loro mancanza non rende nullo il rogito. Ma un impianto da rifare è un costo da conoscere prima di fare il prezzo.

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Vincoli, condominio e ipoteche: cosa controllare oltre ai muri?

Vincoli e servitù

Se la casa è in una zona con vincolo paesaggistico, molti lavori esterni richiedono l'autorizzazione paesaggistica prima di partire (art. 146, D.Lgs. 42/2004). Se l'edificio è dichiarato bene culturale, la vendita va denunciata al Ministero entro 30 giorni e lo Stato ha 60 giorni per esercitare la prelazione: nel frattempo l'atto resta sospeso e l'immobile non può essere consegnato (artt. 59 e 61). Servitù di passaggio o di scarico si leggono nell'atto di provenienza.

Condominio

Chi compra un appartamento in condominio risponde, in solido con il venditore, delle quote dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.). Per questo chiedi al venditore l'attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.), insieme ai verbali delle ultime assemblee.

Attenzione ai lavori straordinari. Secondo la Cassazione (ord. 11199/2021), nei rapporti tra venditore e compratore il costo grava su chi era proprietario quando l'assemblea ha approvato i lavori. Se la delibera è già stata presa, quelle spese spettano al venditore, ma il condominio può chiederle anche a te nei limiti dell'art. 63: meglio regolarle nel preliminare, con uno sconto o una somma accantonata.

Provenienza, ipoteche e pignoramenti

Il notaio verifica per legge l'assenza di ipoteche, vincoli e pignoramenti nei registri immobiliari e controlla chi è davvero il proprietario (Consiglio Nazionale del Notariato). Un primo controllo puoi farlo anche tu: l'ispezione ipotecaria online costa 6,40 € per nominativo o immobile più 4 € per ogni nota consultata (Agenzia delle Entrate, tariffe in vigore dal 2025). Se sulla casa c'è ancora l'ipoteca del mutuo del venditore, chiedi al notaio come verranno estinti il debito e l'ipoteca.

Due tutele in più: la trascrizione del preliminare fatto dal notaio "prenota" l'acquisto contro ipoteche o pignoramenti successivi (art. 2645-bis c.c.); al rogito puoi chiedere che il prezzo resti sul conto dedicato del notaio e arrivi al venditore solo dopo la trascrizione, verificata l'assenza di nuovi gravami (art. 1, commi 63-67, L. 147/2013).

Chi fa cosa: tecnico, notaio, agenzia o banca?

• Il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) verifica la casa: titoli, sopralluogo, catasto, agibilità, impianti. È l'unico che guarda l'immobile e non solo le carte.
• Il notaio controlla titolarità, ipoteche, pignoramenti, prelazioni, APE e le menzioni urbanistiche e catastali dell'atto: un controllo documentale, senza sopralluogo.
• L'agenzia deve comunicarti le circostanze che conosce sulla valutazione e la sicurezza dell'affare (art. 1759 c.c.), ma non fa una verifica tecnica.
• La banca, se chiedi un mutuo, fa stimare l'immobile come garanzia: è una perizia fatta per lei, non per te.

Quanto costa una verifica tecnica prima di comprare casa?

Il costo dipende da quanto è documentata la storia della casa. Rispetto al prezzo sono cifre piccole, che servono a evitare quelle grandi: una sanatoria, un impianto da rifare, lavori già deliberati. Se non sai da dove partire, un controllo base ti dice in pochi giorni se servono approfondimenti.

Come si organizza la verifica senza perdere la casa?

1. 1

   Raccogli i documenti

   Visura e planimetria, atto di provenienza, titoli edilizi noti, APE, dichiarazioni degli impianti, documenti del condominio.

2. 2

   Firma una proposta condizionata

   Se devi bloccare la casa, subordina la proposta all'esito delle verifiche tecniche entro un termine preciso.

3. 3

   Accesso agli atti e sopralluogo

   Il tecnico recupera i titoli in Comune e li confronta con la casa e con la planimetria catastale.

4. 4

   Leggi il report e tratta

   Per ogni criticità: se si sistema, quanto costa, chi la paga. Poi regolarizzazione prima del rogito, sconto sul prezzo o rinuncia.

5. 5

   Passa tutto al notaio per tempo

   Documenti tecnici e attestazione dell'amministratore arrivano al notaio settimane prima del rogito, non il giorno prima.

Domande frequenti sulla due diligence immobiliare