Agibilità per vendere casa: serve davvero? Cosa dicono la legge e la Cassazione

No: per vendere casa l'agibilità non è obbligatoria ai fini della validità del rogito. La legge non la richiede a pena di nullità e il notaio può stipulare anche senza (Consiglio Nazionale del Notariato). Però il venditore deve consegnare all'acquirente i documenti relativi all'uso dell'immobile (art. 1477 c.c.): se l'agibilità manca e l'acquirente non vi ha rinunciato espressamente, può chiedere il risarcimento e, se la casa non ha i requisiti per ottenerla, anche la risoluzione della vendita (Cass. 23604/2023).

Questa guida, aggiornata a settembre 2026, spiega cos'è oggi l'agibilità, che differenza c'è con la vecchia abitabilità, cosa succede se manca al rogito o al compromesso, quanto costa presentare la segnalazione e come muoversi con le case costruite decenni fa.

Cos'è oggi l'agibilità, e che differenza c'è con l'abitabilità?

L'agibilità è l'attestazione che un edificio rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, anche per gli impianti installati, e che l'opera è conforme al progetto presentato (art. 24, comma 1, DPR 380/2001). Dall'11 dicembre 2016, con il D.Lgs. 222/2016, non è più un certificato rilasciato dal Comune: è una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) presentata allo sportello unico con l'asseverazione di un tecnico.

Abitabilità e agibilità oggi sono la stessa cosa. La differenza è storica: il R.D. 1265/1934 (art. 221) vietava di abitare un edificio senza autorizzazione, e nella prassi si parlava di abitabilità per le case e di agibilità per gli altri usi. Il DPR 380/2001 ha unificato tutto sotto il nome di agibilità, valida per qualsiasi destinazione (Consiglio Nazionale del Notariato, Studio 40-2025/P).

Prima del 1934 valevano i regolamenti locali di polizia sanitaria: per questo negli immobili più antichi è frequente non trovare un'abitabilità formale.

Si può vendere casa senza agibilità?

Sì, ma con conseguenze da gestire. Il Notariato è netto: per la commerciabilità degli edifici non serve che siano agibili, né la menzione dell'agibilità è necessaria per la validità dell'atto. Aggiunge però che l'agibilità incide in modo rilevante sulla commerciabilità "economica" dell'immobile, perché è il presupposto per usarlo.

Il nodo è l'art. 1477, terzo comma, del codice civile: il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi all'uso della cosa venduta. La Cassazione (sent. 23604/2023, ripresa dall'ord. 10449/2025) distingue tre situazioni, più il caso della rinuncia.

Un caso concreto: con l'ord. 10449/2025 la Cassazione ha annullato un risarcimento di 28.000 € (il 20% del valore dell'immobile) perché la mancanza era solo formale e il costo reale per mettersi in regola era di circa 2.000 €. Conta anche la forma della rinuncia: per Cass. 32552/2023 il fatto che l'acquirente avesse già la disponibilità della casa non basta a provare che vi aveva rinunciato.

E se l'agibilità manca al momento del compromesso?

Per la Cassazione (ord. 2132/2026) è legittimo il recesso del promissario acquirente se, alla data fissata per il rogito, l'immobile è privo di agibilità e lui non vi ha rinunciato espressamente; nell'ord. 9226/2020 il recesso è stato ritenuto legittimo con restituzione del doppio della caparra. L'esito però non è automatico: se le difformità sono sanabili e l'immobile può ottenere l'agibilità, il preliminare resta valido e l'acquirente deve lasciare al venditore il tempo per sistemare (Cass. ord. 18051/2023).

La soluzione indicata dal Notariato è scrivere tutto nel preliminare: se il rogito è subordinato alla presentazione della SCA, se la casa si vende senza agibilità, chi fa eventuali lavori, entro quando e con quali garanzie. Anche l'agenzia ha un ruolo: per la Cassazione (ord. 17385/2023) il mediatore adempie avvertendo il venditore che serve tutta la documentazione di conformità, agibilità compresa.

Gli altri controlli da fare prima del rogito, a partire da titoli edilizi e planimetria, sono nella guida su conformità urbanistica e catastale prima del rogito.

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Quando serve la SCA e chi la presenta?

La SCA serve per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni e sopraelevazioni totali o parziali e per gli interventi su edifici esistenti che possono influire su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (art. 24, comma 2, DPR 380/2001). La presenta il titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la SCIA, oppure i loro successori o aventi causa, entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura. Se la segnalazione manca scatta una sanzione da 77 a 464 €: a Roma è graduata, da 77 € tra il 16° e il 30° giorno fino a 464 € oltre il 61°.

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   Verifica di partenza

   Il tecnico controlla titoli edilizi e stato dei luoghi. Se ci sono difformità vanno sanate prima, perché la SCA attesta anche la conformità al progetto.

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   Impianti

   Servono le dichiarazioni di conformità dell'impresa installatrice. Per gli impianti anteriori al 27 marzo 2008 senza dichiarazione può bastare una dichiarazione di rispondenza di un professionista (DM 37/2008, art. 7).

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   Strutture e accessibilità

   Si allegano il collaudo statico o la dichiarazione di regolare esecuzione e la dichiarazione sulle barriere architettoniche.

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   Catasto

   La SCA riporta gli estremi dell'aggiornamento catastale: la planimetria deve corrispondere allo stato reale.

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   Deposito

   Il direttore dei lavori o un professionista abilitato assevera e deposita allo sportello unico. L'immobile si può usare dalla presentazione della SCA completa.

Una novità del Salva Casa (D.L. 69/2024, commi 5-bis e 5-ter dell'art. 24) aiuta chi vende mansarde e monolocali: in certe condizioni il progettista può asseverare locali alti almeno 2,40 metri invece di 2,70 e alloggi monostanza fino a 20 m² per una persona (invece di 28) o 28 m² per due (invece di 38). Serve il requisito di adattabilità per le persone con disabilità e, in più, un intervento di recupero e miglioramento igienico-sanitario dell'edificio oppure un progetto con soluzioni alternative, come più superficie o una migliore ventilazione naturale. Per le altre regolarizzazioni del decreto vedi cosa si può sanare con il Salva Casa.

Quanto costa l'agibilità?

Il costo dipende soprattutto da quanti documenti vanno ricostruiti. Se impianti, collaudi e catasto sono in ordine, la pratica è rapida; se mancano le dichiarazioni degli impianti o ci sono difformità, il lavoro cresce.

Per un preventivo sul tuo caso puoi partire dalla pagina costi della pratica di agibilità di MioTecnico.

Casa vecchia senza abitabilità: cosa fare prima di vendere?

Molte case costruite decenni fa non hanno un certificato in archivio, e non sempre per un'irregolarità. Il primo passo è l'accesso agli atti in Comune: a volte si trova il certificato, a volte la domanda completa, e per il Notariato il venditore può dimostrare che l'abitabilità si era formata per silenzio-assenso.

Se non c'è nulla, il tecnico valuta se l'immobile ha i requisiti. La legge prevede una SCA "senza lavori" per gli immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità (art. 24, comma 7-bis), ma dipende da un decreto ministeriale sui requisiti che, a quanto risulta, non è mai stato adottato. Il Notariato (Studio 40-2025/P) ritiene comunque che la SCA si possa presentare anche per edifici che non hanno mai avuto l'agibilità: la prassi dei Comuni però varia, e va verificata con lo sportello unico.

Se la SCA non è percorribile prima della vendita, le strade viste dai notai sono tre (Federnotizie): il venditore garantisce che l'immobile ha i requisiti pur senza certificato; dichiara di non averlo senza garanzie; oppure l'acquirente rinuncia espressamente, considerando l'agibilità non essenziale. Ognuna ha un effetto sul prezzo, e va scritta già nel preliminare. Tutti gli altri documenti da preparare sono nella checklist dei documenti per vendere casa.

Domande frequenti sull'agibilità per vendere casa