Planimetria catastale a Modena: cosa controllare prima di vendere casa

A Modena il controllo della planimetria prima di vendere si fa con due archivi diversi: il Catasto, cioè l'Ufficio provinciale di Modena - Territorio dell'Agenzia delle Entrate (via delle Costellazioni 190), e il Comune, che custodisce le pratiche edilizie (licenze, permessi, SCIA, agibilità). Se la casa di oggi corrisponde a entrambi, al rogito basta la dichiarazione di conformità; se qualcosa non torna, va sistemato prima di firmare.

Aggiornato a ottobre 2026, con sede, orari e procedure presi dalle pagine ufficiali dell'Agenzia delle Entrate e del Comune di Modena.

Cosa chiede la legge al momento del rogito?

L'atto di vendita deve richiamare la planimetria depositata e contenere la dichiarazione, del venditore o di un tecnico abilitato, che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto: se manca, l'atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). La planimetria però non dice se i lavori erano autorizzati, e per questo conviene guardare anche i fascicoli del Comune. La differenza tra i due controlli è spiegata nella guida su conformità urbanistica e catastale prima del rogito.

Dove si consulta la planimetria catastale a Modena?

Online, con SPID, CIE o CNS, visure e planimetrie sono consultabili da chi ha un diritto sull'immobile, anche per quota, o da un suo delegato; per i titolari il servizio è gratuito (fonte: Agenzia delle Entrate, consultazione personale). Un'agenzia o un familiare non intestatario deve passare da una delega o da un tecnico incaricato.

Allo sportello, l'Ufficio provinciale di Modena - Territorio (codice ufficio KC3) è in via delle Costellazioni 190, 41126 Modena e segue i comuni della provincia elencati sulla pagina dell'Agenzia, tra cui Carpi, Sassuolo e Vignola. Gli orari pubblicati sono questi (fonte: Agenzia delle Entrate, pagina dell'ufficio KC3).

Il telefono è 059 8393111 (URP: 059 8393302). L'ufficio chiude il 31 gennaio, festa del patrono. Il pagamento dei servizi allo sportello avviene solo con modalità diverse dal contante, per esempio marche servizi, carte o F24. I DOCFA si presentano solo online.

Dove si chiedono i progetti dell'edificio a Modena?

I fascicoli edilizi non stanno al Catasto ma al Comune. Il Comune di Modena indica che le istanze di accesso agli atti edilizi si presentano tramite il portale CPortal360: il servizio è da remoto, gli elaborati tornano in formato digitale e i pagamenti si fanno con bollettino PagoPA; per informazioni c'è l'indirizzo mappe.visure@comune.modena.it. Il procedimento deve concludersi entro 30 giorni e, se il Comune non risponde, la richiesta si intende rifiutata (fonte: Comune di Modena).

Per la procedura completa, i costi di riproduzione e i tempi leggi la guida all'accesso agli atti a Modena.

Quali differenze si trovano più spesso negli immobili modenesi?

Le case di una città come Modena vanno dai palazzi del centro alle abitazioni delle espansioni novecentesche. Le planimetrie invecchiano per motivi ricorrenti:

• sottotetti, terrazzi e porticati chiusi e recuperati ad abitazione;
• soppalchi ricavati in locali con soffitti alti;
• unità unite o divise senza aggiornare il Catasto;
• cambi di destinazione d'uso tra abitazione, studio e locale al piano terra;
• pratiche di condono mai riportate in planimetria.

Quello che decide la strada è il titolo edilizio. Se il lavoro era autorizzato ma il Catasto non è stato aggiornato, basta una variazione DOCFA. Se il titolo non c'è, prima si regolarizza e poi si aggiorna il Catasto: i percorsi possibili sono nelle guide su come sistemare le difformità catastali e sul Salva Casa.

Quanto costa rimettere in ordine la planimetria?

Per ogni unità variata con DOCFA il tributo catastale è di 70 € (Agenzia delle Entrate). A questo si somma l'onorario del tecnico, che dipende da rilievo e complessità: per una variazione l'onorario è di norma tra 200 e 600 €, come spiegato nella guida su quanto costa un DOCFA. Se prima servono gli atti del Comune, la visione è gratuita e le copie costano 0,17 € per foglio A4 e 0,35 € per foglio A3 (fonte: Comune di Modena).

Un mercato attivo: un motivo in più per controllare prima

Nel 2025 il Comune di Modena ha registrato 2.596 compravendite di abitazioni (NTN), il 14,5% in più del 2024 (fonte: Agenzia delle Entrate, Statistiche regionali 2025, Emilia-Romagna). Più rogiti significa più controlli di conformità: una planimetria non verificata in anticipo può rallentare o bloccare la vendita.

In che ordine muoversi prima di mettere in vendita?

1. 1

   Scarica visura e planimetria

   Online se sei intestatario; altrimenti usa una delega o incarica un tecnico.

2. 2

   Chiedi le pratiche edilizie al Comune

   Con una richiesta di accesso agli atti da presentare su CPortal360, indicando più dati possibili sull'immobile.

3. 3

   Fai confrontare carte e casa da un tecnico

   Il sopralluogo dice se la differenza è solo nel disegno catastale o anche nei titoli edilizi.

4. 4

   Sistema prima quello che serve

   DOCFA se il lavoro era autorizzato; regolarizzazione e poi DOCFA se non lo era.

5. 5

   Prepara anche l'APE

   Serve già per l'annuncio e va allegato al rogito.

Per l'ultimo passaggio trovi il sistema regionale, i costi e i documenti nella guida all'APE a Modena. Per un quadro generale leggi anche planimetria catastale non conforme: cosa fare.

Domande frequenti sulla planimetria catastale a Modena

Contenuto realizzato con l'ausilio di sistemi di intelligenza artificiale.