Catasto · DOCFA

Aggiornamento Planimetria Catastale — Preventivo gratuito in 24h

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Geometra abilitato MioTecnico disegna la planimetria catastale aggiornata su tablet con stilo accanto a planimetria stato di fatto

Cos'è l'aggiornamento della planimetria catastale

La planimetria catastale è il disegno tecnico ufficiale dell'immobile depositato presso il catasto urbano dell'Agenzia delle Entrate. Riporta la sagoma dei locali, la disposizione dei vani, le destinazioni e le misure principali. Ogni volta che la configurazione reale dell'immobile cambia, la planimetria deve essere aggiornata per restare conforme allo stato di fatto.

L'aggiornamento avviene tramite una procedura telematica chiamata DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), il software ufficiale dell'Agenzia delle Entrate. Il tecnico abilitato rileva l'immobile, disegna la nuova planimetria, redige la relazione di variazione e trasmette il tutto via DOCFA. L'Agenzia valida la pratica e aggiorna gli archivi catastali.

La conformità catastale è un obbligo fondamentale: senza una planimetria aggiornata non è possibile vendere o donare l'immobile, perché il notaio è tenuto a verificare la corrispondenza tra stato di fatto, planimetria e dati di visura prima del rogito.

Quando devi aggiornare la planimetria

La normativa impone l'aggiornamento catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori nei casi seguenti:

  • Dopo una ristrutturazione

    Quando i lavori hanno modificato la disposizione interna, i vani, le destinazioni o le superfici rispetto alla planimetria depositata.

  • Cambio del numero di vani

    Sia per aumenti (nuova stanza ricavata da un soppalco) sia per riduzioni (eliminazione di un tramezzo che unisce due stanze).

  • Fusione o frazionamento di unità

    Unione di due appartamenti in uno solo, o viceversa divisione di un'unità immobiliare in due distinte.

  • Variazione della superficie utile

    Chiusura di logge o verande, recupero di sottotetti o cantine, ampliamenti con cambio della superficie catastale.

  • Prima di una compravendita

    Se al sopralluogo di vendita emerge una difformità tra stato di fatto e planimetria catastale, il notaio pretende l'aggiornamento prima del rogito.

Quanto costa l'aggiornamento planimetria

Il costo complessivo comprende onorari del tecnico e diritti di segreteria da versare all'Agenzia delle Entrate. La fascia tipica per un'unità immobiliare residenziale è:

Range tipico — unità immobiliare
€200 – €500
Variazione semplice appartamento
€200 – €300
Fusione o frazionamento
€350 – €500
Immobile > 200 mq
€400 – €700
Locale commerciale
€300 – €600

I diritti dovuti all'Agenzia delle Entrate ammontano a circa 50 euro per unità immobiliare e sono inclusi nella maggior parte dei preventivi. I prezzi sono indicativi e variano in base alla complessità del rilievo e del progetto.

Documenti necessari per la pratica DOCFA

Per presentare la variazione catastale il tecnico raccoglie:

  • •Documento d'identità e codice fiscale del proprietario
  • •Visura catastale aggiornata dell'unità
  • •Planimetria catastale attuale (ultimo stato depositato)
  • •Atto di provenienza (rogito, successione, donazione)
  • •Rilievo dello stato attuale eseguito dal tecnico in sopralluogo
  • •Titolo edilizio (CILA, SCIA o permesso) se la variazione segue lavori

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Domande frequenti sulla planimetria catastale

Qual è la differenza tra visura e planimetria catastale?
La visura catastale è il documento che riporta i dati identificativi dell'immobile e del proprietario (rendita, classe, consistenza, intestatari) ed è di natura testuale. La planimetria catastale è invece il disegno tecnico dell'immobile depositato in catasto, con scale, misure e destinazioni dei vani. Entrambi vanno aggiornati quando cambia qualcosa: la visura riflette dati patrimoniali, la planimetria la configurazione fisica.
Quando è obbligatorio aggiornare la planimetria?
L'aggiornamento è obbligatorio entro 30 giorni dalla fine dei lavori ogni volta che cambia la consistenza o la configurazione dell'immobile: ristrutturazione con modifica dei vani, fusione o frazionamento di unità, cambio di destinazione d'uso, nuova realizzazione. Senza planimetria aggiornata non è possibile vendere l'immobile, perché il notaio verifica la conformità catastale prima del rogito.
Posso vendere senza planimetria aggiornata?
No. Dal 2010 (Legge 52/1985 integrata dalla L. 122/2010) il notaio deve verificare la conformità tra stato di fatto e planimetria catastale depositata. In caso di difformità non dichiarate l'atto è nullo. Prima della vendita è dunque obbligatorio aggiornare la planimetria; in alternativa è ammessa una dichiarazione di conformità del tecnico se la difformità è solo grafica e non sostanziale.
Quanto costa la planimetria all'Agenzia delle Entrate?
Il costo della pratica DOCFA include i diritti dovuti all'Agenzia delle Entrate (circa 50 euro per unità immobiliare), ai quali si sommano gli onorari del tecnico abilitato. Il prezzo complessivo varia tra 200 e 500 euro per un appartamento standard, con cifre più alte in caso di immobili complessi, fusioni o frazionamenti.
Quanto tempo ci vuole per aggiornare la planimetria?
La redazione della planimetria aggiornata richiede 2-5 giorni lavorativi dal sopralluogo, ai quali si sommano i tempi di validazione DOCFA dell'Agenzia delle Entrate (generalmente pochi giorni se non ci sono errori formali). In totale dai 5 ai 15 giorni lavorativi dalla consegna dei documenti al tecnico.
Chi può firmare la variazione catastale?
La planimetria catastale e la variazione DOCFA devono essere redatte e firmate da un tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere, agronomo o perito edile, iscritto al rispettivo albo. Il tecnico utilizza il software DOCFA dell'Agenzia delle Entrate per presentare la pratica telematicamente.

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