Planimetria catastale a Pavia: cosa controllare prima di vendere casa

A Pavia, prima di vendere casa, dal 1° luglio 2010 la legge impone di dichiarare la conformità tra planimetria catastale, dati di Catasto e stato di fatto dell'immobile: se la dichiarazione manca, l'atto di compravendita rischia la nullità (fonte: art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, introdotto dall'art. 19, comma 14, D.L. 78/2010, conv. L. 122/2010).

A Pavia la planimetria e la visura catastale si consultano gratuitamente online con SPID, CIE o CNS (o tramite Entratel/Fisconline se richiedente e titolare coincidono) sui servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, oppure allo sportello dell'Ufficio Provinciale — Territorio di Pavia, in via Defendente Sacchi 6 (accesso carraio da via Mentana 51), aperto dalle 8:30 alle 13:00 su appuntamento (fonte: Agenzia delle Entrate, 2026).

In questa guida (aggiornata a luglio 2026) trovi dove e come si controlla la planimetria a Pavia, quando va aggiornata, quanto costa una pratica DOCFA, cosa cambia per una città universitaria come Pavia e cosa preparare prima di parlarne con un tecnico.

Perché la planimetria catastale conta prima di vendere casa a Pavia

Molte compravendite a Pavia rallentano non perché manca un documento, ma perché viene controllato troppo tardi, magari a ridosso del rogito. La planimetria catastale è la rappresentazione grafica depositata al Catasto: mostra distribuzione interna, vani, accessi e pertinenze dell'unità. Dal 2010 la legge chiede al venditore, o a un tecnico incaricato, di dichiarare che questa rappresentazione coincide con lo stato di fatto dell'immobile.

Se la dichiarazione di conformità manca o è inesatta, il notaio non può procedere e l'atto stipulato in violazione di questo obbligo è nullo (fonte: art. 29 c.1-bis L. 52/1985). Per questo conviene far controllare la planimetria prima di accettare una proposta, non dopo.

Dove si consulta la planimetria catastale a Pavia?

A Pavia i canali principali per ottenere planimetria e visura sono questi:

Quando bisogna aggiornare la planimetria catastale?

Non ogni modifica in casa richiede un aggiornamento del Catasto, ma alcune variazioni cambiano la rappresentazione depositata e vanno dichiarate con un DOCFA. Le più frequenti sono:

• Redistribuzione degli spazi interni (tramezzi spostati, vani uniti o divisi).
• Nuovi bagni o cucine ricavati in punti diversi da quelli in planimetria.
• Realizzazione di un soppalco.
• Chiusura di balconi, verande o terrazze, o cambio d'uso di questi spazi.
• Frazionamento di un'unità in più appartamenti, o fusione di più unità in una sola.

DOCFA o sanatoria edilizia: non sono la stessa pratica

Il DOCFA aggiorna solo il Catasto: allinea la planimetria e la rendita alla situazione reale, ma non dice se quella situazione è regolare dal punto di vista urbanistico. Se la modifica non ha mai avuto un titolo edilizio (una CILA, una SCIA o un permesso), prima serve valutare con un tecnico se e come sanarla — anche alla luce delle tolleranze introdotte dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024) — e solo dopo si aggiorna il Catasto con il DOCFA.

Fare subito una variazione catastale senza aver chiarito l'aspetto edilizio rischia di 'fotografare' graficamente una situazione che dal punto di vista urbanistico non è ancora a posto.

Quanto costa e quanto tempo serve aggiornare la planimetria (DOCFA) a Pavia?

Il costo di un DOCFA si compone di due voci principali, più l'eventuale sanzione se la pratica arriva in ritardo:

Pavia città universitaria: cosa cambia per chi vende casa

Pavia ospita una delle università più antiche d'Italia e negli ultimi anni ha visto crescere in modo netto il numero di studenti fuori sede: gli affitti per una stanza sono aumentati del 40% rispetto al 2020, tanto che Provincia e Università hanno siglato un accordo per ampliare l'offerta di alloggi nel territorio (fonti: Il Giorno, 2026; Provincia di Pavia, 2026). Questa pressione sul mercato degli affitti spinge molti proprietari a frazionare vecchi appartamenti in più stanze o piccoli bilocali da affittare agli studenti.

Ogni frazionamento cambia la distribuzione interna dell'unità e, se non viene dichiarato, lascia la planimetria catastale disallineata rispetto alla casa reale. Lo stesso vale per il centro storico di Pavia, caratterizzato da edifici antichi organizzati intorno a corti interne: qui le planimetrie possono risalire a decenni fa e non sempre raccontano gli interventi successivi (cantine, sottotetti, aperture su corte). Prima di vendere un immobile in centro storico o in una zona con alta rotazione di inquilini studenti, un controllo preventivo della planimetria evita sorprese al rogito.

Cosa fare se la planimetria non è aggiornata: i passaggi

Se il controllo fa emergere una differenza, il percorso segue in genere questi passaggi:

1. 1

   Richiedi planimetria e visura aggiornate

   Scarica i documenti online con SPID/CIE/CNS o richiedili all'Ufficio Provinciale — Territorio di Pavia.

2. 2

   Confronta planimetria e stato reale

   Verifica con un tecnico se distribuzione, vani e pertinenze corrispondono a quanto depositato al Catasto.

3. 3

   Individua l'origine della differenza

   Capisci se si tratta di un semplice disallineamento grafico o di un intervento mai dichiarato (tramezzi, bagni, soppalchi, frazionamenti).

4. 4

   Verifica se serve prima una sanatoria edilizia

   Se l'intervento non ha mai avuto un titolo, valuta con il tecnico la strada CILA/SCIA in sanatoria, anche alla luce del Salva Casa.

5. 5

   Presenta il DOCFA

   Una volta chiarito l'aspetto urbanistico, il tecnico redige e trasmette la pratica catastale.

6. 6

   Attendi la registrazione

   La variazione si registra in genere in pochi giorni lavorativi; conserva la ricevuta per il rogito.

Se la differenza da sanare rientra tra quelle ammesse dal decreto, può esserti utile la guida Salva Casa: quali irregolarità puoi sanare (e quanto costa). Se invece hai ricevuto una lettera di compliance dell'Agenzia delle Entrate, leggi Catasto e bonus edilizi: le lettere di controllo. Ricorda infine che per vendere casa, oltre alla planimetria, serve anche l'APE: trovi i costi aggiornati in Quanto costa un APE nel 2026. Sul nostro sito trovi anche il servizio Planimetria catastale aggiornata.

Domande frequenti sulla planimetria catastale a Pavia

Contenuto realizzato con l'ausilio di sistemi di intelligenza artificiale.