Mutui a luglio 2026: cosa succede alla rata (fisso o variabile?)

A fine luglio 2026 un mutuo a tasso fisso costa in media il 3,28% di TAN, per una rata mensile intorno ai 656 €; il variabile è al 2,89%, con una rata media di circa 625 € (fonte: Mutui.it e Facile.it, luglio 2026). La differenza tra le due opzioni è scesa a soli 30 € al mese circa, ma il variabile è già salito di 21 € da gennaio 2026 e altri 31 € di aumento sono attesi entro fine anno. Per chi sta comprando casa proprio ora, questo significa che il fisso blinda la rata a un costo quasi identico al variabile, che resta invece esposto a nuovi rialzi.

Aggiornato a luglio 2026. La Banca Centrale Europea ha confermato i tassi di riferimento invariati nella riunione del 23 luglio 2026, ma questo non significa che i mutui variabili siano fermi: l'Euribor, l'indice a cui sono agganciati, si muove anche in base alle aspettative sui prossimi mesi, non solo alle decisioni ufficiali della BCE.

Quanto costa oggi un mutuo: fisso o variabile a confronto

Ecco il quadro aggiornato a fine luglio 2026, con i tassi medi rilevati sul mercato e la rata indicativa per un mutuo tipo:

Questi sono valori medi di mercato: il tasso realmente applicato varia da banca a banca e in base al profilo del richiedente (reddito, importo, durata, rapporto tra mutuo e valore dell'immobile). Non sono un preventivo.

Perché la rata del variabile sale anche se la BCE non tocca i tassi?

Il variabile è agganciato all'Euribor, che a metà luglio 2026 si attesta intorno al 2,49% (in crescita rispetto a inizio mese), mentre l'IRS a 10 anni, il riferimento per il fisso, è vicino al 3,15%. L'Euribor riflette le aspettative del mercato sui prossimi mesi, non solo la decisione della BCE: anche restando fermi i tassi ufficiali, gli operatori possono prezzare rialzi futuri, spingendo l'indice verso l'alto. Le previsioni indicano un Euribor 3 mesi tra il 2,60% e il 2,80% entro dicembre 2026 (fonte: GoMutuo, Facile.it, luglio 2026), con una discesa più lenta attesa dal 2027.

Conviene di più il fisso o il variabile se compro casa adesso?

Con una differenza di appena 30€ al mese, oggi il fisso conviene a chi vuole sapere esattamente quanto pagherà per tutta la durata del mutuo, senza sorprese. Il variabile resta un'opzione solo per chi è disposto a scommettere su un calo dei tassi dal 2027 in poi: le previsioni indicano una discesa lenta, non un crollo imminente. Chi ha già un mutuo a tasso variabile e vede la rata salire può valutare con la propria banca, o con un consulente del credito, la surroga verso un tasso fisso: con lo spread tra le due opzioni così ridotto, il costo del passaggio è oggi più contenuto che in altri momenti.

Cosa cambia se stai comprando o vendendo casa proprio adesso?

Il tasso del mutuo è solo una parte della trattativa. Se stai comprando casa, prima di firmare un tecnico abilitato dovrebbe controllare che l'immobile abbia l'Attestato di Prestazione Energetica in regola — trovi la guida completa su quanto costa un APE nel 2026. Se invece stai vendendo, con i tempi di vendita in media sotto i 7 mesi registrati nel mercato immobiliare 2026, arrivare con i documenti già verificati significa chiudere prima e scontare di meno in trattativa.

In entrambi i casi, il controllo che più spesso rallenta un rogito riguarda planimetria catastale e conformità urbanistica: verificarle prima, con un tecnico verificato, evita ritardi last minute proprio mentre stai chiudendo il mutuo. Parti dalle pagine dedicate a APE e conformità urbanistica su MioTecnico.

Domande frequenti sui mutui a luglio 2026

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